Налоговые органы полагают, что нельзяза исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости. Объясняется это тем, что расходы арендатора должны быть подтверждены документально, в частности, договором аренды. При этом договор должен быть заключен в установленном законом порядке.
Однако, существуют решения судебных органов, которые полагают, что отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы. Если затраты по договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль. Это обусловлено тем, что Налоговый кодекс РФ не содержит условие о возможности признания в расходах арендных платежей в зависимости от правомерности заключения договора аренды.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация: Можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду объекта недвижимости, если арендодатель не зарегистрировал на него свое право собственности
Нет, нельзя, за исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости.
По договору аренды одна сторона (арендодатель) за плату обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество, определенное условиями договора, во временное владение и пользование. При этом в большинстве случаев арендодатель является собственником имущества, сдаваемого в аренду. Это следует из положений статей 209 и 608 Гражданского кодекса РФ.
Право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом законный владелец может сдать в аренду недвижимость и до момента регистрации права собственности на нее. По мнению судей, отсутствие такой регистрации не препятствует заключению договора аренды. Об этом сказано в пункте 10постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.
Несмотря на то что суды допускают возможность заключения договора аренды незарегистрированной недвижимости, при расчетеналога на прибыль арендную плату за такое имущество включать в расходы до оформления арендодателем права собственности нельзя. Объясняется это тем, что расходы арендатора должны быть подтверждены документально, в частности, договоромаренды (п. 1 ст. 252 НК РФ). При этом договор должен быть заключен в установленном законом порядке. Такая точка зренияотражена в письмах Минфина России от 25 января 2013 г. № 03-03-06/2/6, от 1 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/791, от 13 мая 2011 г. № 03-03-06/1/292 и от 16 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/728. *
Исключением из этого правила будет случай, когда предметом договора аренды выступает вновь построенный объект недвижимости. Если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник такого объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать варенду. Это следует из положений статьи 6 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Арендодатель вправе заключить договораренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него. По мнению контролирующих ведомств, в этом случае арендатор вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору (письма Минфина России от 6 мая 2013 г. № 03-03-06/1/15658, ФНС России от 27 августа 2010 г. № ШС-37-3/10187).
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Главбух советует: есть аргументы, позволяющие арендаторам учесть при расчете налога на прибыль плату за аренду недвижимости, не зарегистрированной на арендодателя, независимо от способа ее получения последним (приобретение или строительство). Они заключаются в следующем.
Подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ не устанавливает зависимости между возможностью включения арендной платы в расходы и наличием у арендодателя правоустанавливающих документов на объект. Главное, чтобы такие расходы были экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы. Если затраты по договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль.
Такая позиция находит поддержку в арбитражной практике (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26 августа 2011 г. № КА-А40/9333-11, от 15 июля 2010 г. № КА-А40/7183-10-2, от 17 июня 2010 г. № КА-А40/5963-10). Причем, если в спорах суды признают договоры аренды недействительными, они все равно взыскивают с арендатороварендную плату. То есть вменяют им в обязанность понести расходы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. При этом они ссылаются на то, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено (см., например, постановления ФАС Московского округа от 24 января 2005 г. № КГ-А40/12160-04,Поволжского округа от 1 марта 2005 г. № А55-6365/04-38 и Северо-Западного округа от 16 декабря 2002 г. № А56-21527/02).
Судьи допускают возможность учесть в расходах арендные платежи даже в тех случаях, когда арендодательпредоставлял в пользование имущество, право собственности на которое утратил (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 апреля 2011 г. № А46-10152/2010).
Из рекомендации «Как арендатору отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения» *
Олег Хороший,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
2. Рекомендация: Когда арендатору признать расходы на арендную плату при расчете налога на прибыль
Если организация использует метод начисления, то датой признания расходов по арендной плате является:
- либо дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
- либо дата предъявления организации документов, служащих основанием для расчетов;
- либо последний день отчетного или налогового периода.
Эти варианты предусмотрены в подпункте 3 пункта 7 статьи 272 Налогового кодекса РФ.
Так как признание арендной платы при методе начисления не зависит от факта оплаты, перечисленный арендодателю аванс включать в состав налоговых расходов не нужно (п. 1 ст. 272 НК РФ). В расходы включите ту часть аванса, которая относится к уже оказанной услуге.
Если организация применяет кассовый метод, то расходы по полученному в аренду имуществу нужно отразить в том отчетном периоде, в котором фактически перечислена оплата за полученные услуги (п. 3 ст. 273 НК РФ). Если в счет арендной платы выдан аванс, то его сумму не относите на уменьшение налогооблагаемой прибыли (п. 3 ст. 273 НК РФ, письмо УМНС России по г. Москве от 15 декабря 2003 г. № 23-10/4/69784).
Из рекомендации «Как арендатору отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет общую систему налогообложения»
Олег Хороший,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
3. Статья: Учет затрат на аренду помещения
Фирма арендовала помещение под обувной магазин. В договоре аренды нет ссылки на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на это помещение. Можно ли учесть арендные платежи в составе налоговых расходов, а также принять к вычету НДС?
Отвечает
А.О. Здоровенко,
консультант
по бухгалтерскому учету и налогообложению
ООО «АЗъ – Консультант»
Считаю, что признать эти суммы можно. Ведь Налоговый кодекс РФ не содержит условие о возможности признания в расходах арендных платежей в зависимости от правомерности заключения договора аренды. Однако зачастую налоговики настаивают на том, что отсутствие у арендодателя законных прав на сдачу имущества в аренду лишает арендатора права учитывать арендные платежи по такому имуществу при налогообложении прибыли. Хотя указание в договоре аренды оснований владения имуществом или приложение соответствующих документов не являются обязательным требованием.
Таким образом, арендатор может учесть арендные платежи в расходах, если они соответствуют критериям их признания (п. 1 ст. 252 НК РФ), вне зависимости от факта подтверждения арендодателем права владения или пользования имуществом. А наличие счета-фактуры, принятие на учет арендных платежей, а также использование арендуемого имущества в деятельности, облагаемой НДС, – достаточные основания для принятия суммы налога к вычету.
ЖУРНАЛ «УЧЕТ В ТОРГОВЛЕ», № 8, ИЮЛЬ 2012
28.03.2014 г.
С уважением,
Елена Мелконян, эксперт Горячей линии БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Натальей Колосовой,
руководителем направления VIP-поддержки БСС «Система Главбух».