Договор аренды муниципального имущества может быть продлен без проведения торгов на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ только в случае, если он заключен до вступления в силу ст. 17.1 Закона о конкуренции. Статья 17.1 дополнительно включена с 02.07.2008 Федеральным законом от 30 июня 2008 года № 108-ФЗ.
Такая позиция сложилась у судов на уровне ВАС РФ.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист » .
1. Рекомендация: Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества
Малый и средний бизнес может получить помещение под офис или производство, заключив договор аренды с муниципалитетом или субъектом РФ.
Договор аренды государственного и муниципального имущества имеет ряд особенностей.
В частности, такой договор заключают по особой процедуре и при его заключении действуют определенные ограничения.
Договор может быть заключен следующими способами (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»; далее – Закон о защите конкуренции):
- по результатам проведения торгов на право заключения такого договора аренды;
- без проведения торгов.
В январе 2012 года поменялись правила предоставления в аренду государственного и муниципального имущества: появились новые основания для предоставления такого имущества без проведения торгов.* Эти изменения внесены Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации"» (далее – Закон № 401-ФЗ). А в марте 2013 года Пленум ВАС РФ разъяснил ряд спорных моментов в такой аренде. В постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) были внесены дополнения постановлением Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества
Торги проводятся в форме конкурсов и аукционов (п. 4 ст. 447 ГК РФ).* Основное различие состоит в том, что на аукционе состязание между участниками торгов проводится только по условию о цене. А на конкурсе состязание между участниками проводится по совокупности условий (в числе которых может быть и условие о цене). Следовательно, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Порядок проведения конкурсов и аукционов в отношении государственного и муниципального имущества определен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 (далее – Правила).
Торги проходят в несколько этапов:
- извещение о проведении конкурса (аукциона);
- разработка конкурсной документации и документации об аукционе;
- подача и рассмотрение заявок;
- торги;
- заключение договора по результатам торгов.
Участником конкурса или аукциона может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, местонахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо (в т. ч. индивидуальный предприниматель), претендующие на заключение договора аренды.
Правила устанавливают:
- требования к участникам торгов;
- условия допуска к участию в конкурсах и аукционах;
- документы, которые заявитель должен представить для участия в торгах.
В частности, заявитель не допускается к участию в конкурсе (аукционе), если:
- на день рассмотрения заявки имеется решение о приостановлении его деятельности в порядке, предусмотренном Кодексом РФ об административных правонарушениях;
- заявитель не представил необходимые документы;
- документы, представленные заявителем, содержат недостоверные сведения;
- заявитель не внес задаток, притом что требование о внесении задатка указано в извещении о проведении торгов.
Полный перечень случаев, когда заявитель не допускается к участию в торгах, предусмотрен пунктом 24 Правил.
Заявитель несет ответственность за достоверность информации, содержащейся в представленных на торги документах.
Если конкурсная или аукционная комиссия установит факт недостоверности сведений в таких документах, она обязана отстранить заявителя от участия в конкурсе или аукционе на любом этапе их проведения (п. 26 Правил).
Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов
Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, в частности, в случаях предоставления имущества следующим лицам (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):
- товариществам собственников жилья;
- лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона;
- образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения;
- медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.
Кроме того, имущество может быть без торгов передано в аренду любым лицам, если оно:
- передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев;
- представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.*
Александра Ёрш
кандидат юридических наук, помощник заместителя председателя ВАС РФ
Наталья Шмакова
кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист»
Владимир Ланда
кандидат юридических наук, советник Правового управления правительства г. Москвы
2. Справочник: Случаи, когда договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов
Торги на право заключения договора аренды государственного и муниципального имущества не проводятся в случаях передачи прав на имущество (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»):*
1) на основании международных договоров России (в т. ч. межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу;
2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Национальному Банку РФ;
3) государственным и муниципальным учреждениям;
4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в т. ч. политическим партиям, общественным движениям и т. п.), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в России, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»;
5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
6) образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения, и медицинским учреждениям частной системы здравоохранения;
7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;
8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
9) в порядке предоставления государственных и муниципальных преференций;
10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, если предоставление прав на имущество было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта;
11) на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев;
12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, медицинским учреждениям;
13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности;
14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;
15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение договоров в этих случаях является обязательным;
16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов, или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
3. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО ОТ 16.07.2013 № А27-17714/2012
«Как установили суды и подтверждается материалами дела, фактически общество продолжало пользоваться арендованным недвижимым имуществом, что подтверждается актом проверки сохранности, технического состояния и целевого использования объектов федерального имущества от 17.07.2012.
Следовательно, договор аренды недвижимого имущества считается возобновленным на неопределенный срок с 29.12.2007.
Статья 17.1 Закона о защите конкуренции введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступила в силу с 02.07.2008, то есть после истечения срока договора, заключенного до вступления в силу указанного закона, требующего обязательного проведения торгов. Этот договор в силу положений статьи 422 ГК РФ следует считать соответствующим требованиям законодательства и в порядкестатьи 621 ГК РФ возобновленным на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя, следовательно, основания для применения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции отсутствуют.
Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Статья 17.1 Закона о защите конкуренции основанием для прекращения действия договора не является, поскольку была введена в действие после возникновения договорных правоотношений и обратной силы не имеют* (Постановление от 28.12.2010 № 9143/10 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
На основании вышеизложенного, суды пришли к правомерному выводу о том, что пользование спорным помещение осуществлялось на основании договора аренды возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок».
4. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 28.12.2010 № 9143/10
Согласно пункту 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции федеральных законов от 30.06.2008 N 108-ФЗ и от 08.11.2008 N 195-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
В соответствии с пунктом 3 статьи 19 и пунктом 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции государственные или муниципальные преференции могут предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме. Причем органы публичной власти, в том числе органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции этих органов органы или организации, имеющие намерение предоставить государственную или муниципальную преференцию, подают в антимонопольный орган заявление о даче согласия на предоставление такой преференции по форме, определенной федеральным антимонопольным органом.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, срок действия договора от 12.03.2004 N 222 (с учетом дополнительного соглашения от 18.07.2005) истек 31.12.2008, то есть в период, когда уже действовали положения статей 17.1, 19,20 Закона о защите конкуренции.
В силу того, что законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона либо при условии согласия антимонопольного органа на предоставление муниципальной преференции в форме передачи в безвозмездное пользование имущества без проведения торгов.
Упомянутые положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положениястатьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
В настоящем случае при возобновлении договора безвозмездного пользования муниципальным имуществом торги проведены не были; соответствующее ходатайство в муниципальный орган не подавалось.
При таких условиях судами правомерно признано недействительным дополнительное соглашение от 29.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222.
Отказывая в удовлетворении требования о возврате указанного имущества в муниципальную казну, суды руководствовались положениями статей 621 и 689 Кодекса и исходили из того, что названный договор по истечении срока его действия следует считать возобновленным на неопределенный срок, поскольку общество продолжает пользоваться этими объектами недвижимости при отсутствии возражений со стороны департамента.
Судами сделан правомерный вывод, что положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции основанием для прекращения действия самого договора и, как следствие, возвращения имущества в муниципальную казну не являются, поскольку были введены в действие после возникновения договорных правоотношений и обратной силы не имеют.
Следовательно, положение пункта 2 статьи 621 Кодекса применительно к договору безвозмездного пользования муниципальным недвижимым имуществом применяется и в том случае, если на момент истечения срока действия этого договора уже действует Закон о защите конкуренции.*
Довод заявителя о наличии у него права требования возврата обществом спорного имущества собственнику является необоснованным.
Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольный орган вправе обращаться в арбитражный суд с исками, заявлениями о нарушении антимонопольного законодательства, в том числе о признании недействительными полностью или частично договоров, не соответствующих антимонопольному законодательству, об изменении или о расторжении договоров.
Как установлено судами, договор от 12.03.2004 N 222 на момент заключения соответствовал нормам закона и иных нормативных правовых актов. Этот факт, а также сам договор управлением антимонопольной службы не оспариваются.
Таким образом, судами сделан правильный вывод о том, что само по себе признание недействительным дополнительного соглашения от 30.12.2008 в условиях возобновления упомянутого договора на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса не даёт оснований для изъятия у общества переданного по договору имущества в пользу муниципальной казны».