приобретенные права участника долевого строительства могут учитываться следующим образом.
Дебет 76 Кредит 51 (перечислены заказчику средства на строительство недвижимости);
Дебет 41 Кредит 76 (отражено имущественное право в качестве товара после оформления права собственности в случае, если объект недвижимости подлежит дальнейшей продаже по сделке купли-продажи).
Если Вы планируете впоследствии продать недвижимость(даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражают любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и недвижимость. Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям основных средств. Такое имущество не амортизируют и с него не платят налог. Все это следует из пунктов 4 и 17 ПБУ 6/01, Инструкции к плану счетов, статей 374 и 375 Налогового кодекса РФ
Сумма, перечисленная по договору участия в долевом строительстве в качестве предоплаты, в состав расходов организации не включается (п. 14 ст. 270 НК РФ).
В этом случае денежные средства, перечисляемые застройщику в качестве возмещения его затрат, не являются средствами, связанными с реализацией товаров (работ, услуг), и в налоговую базу по НДС не включаются.
Сумма, перечисленная по договору участия в долевом строительстве в качестве предоплаты, в состав расходов организации включаться не должна. Это связано с тем, что расходом при применении упрощенки признается прекращение обязательства по приобретателя имущественных прав перед продавцом (или) передачей имущественных прав (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). На дату перечисления денежных средств по договору участия в долевом строительстве такого обязательства у организации еще нет.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1.Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении строительство основных средств подрядным способом
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Организация является инвестором
Организация, которая выполняет только функции инвестора, для постройки (изготовления) основного средства подрядным способом должна найти организацию, которая возьмет на себя функции заказчика. С заказчиком заключается договор на строительство (изготовление) основного средства (ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ).
До тех пор пока строительство не будет закончено и объект не будет передан организации, все суммы, перечисленные заказчику на строительство (изготовление), учитывайте в составе дебиторской задолженности. При этом делайте проводки:
Дебет 76 Кредит 50 (51...)
– перечислены заказчику средства на строительство (изготовление) основного средства.
После того как созданный объект будет передан заказчиком, принимайте его к учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Первоначальную стоимость объекта формируйте с учетом всех затрат, связанных со строительством (п. 8 ПБУ 6/01). Дополнительным видом расходов при такой форме строительства является вознаграждение заказчика, предусмотренное договором.
В момент принятия сооруженного объекта к учету (в момент отражения его стоимости на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») заполните акт по форме № ОС-1а (ОС-1, ОС-1б) в одном экземпляре (абз. 2 указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7, ч. 4 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). При заполнении акта руководствуйтесь теми же правилами, что и организации, которые одновременно выполняют функции инвестора и заказчика.
В бухучете все затраты, связанные со строительством (изготовлением) объекта, отражайте на счете 08-3«Строительство объектов основных средств». При этом делайте проводки:
Дебет 08-3 Кредит 76
– принят от заказчика построенный (изготовленный) объект;
Дебет 19 Кредит 76
– отражен НДС, предъявленный подрядчиком (на основании сводного счета-фактуры, полученного от заказчика);
Дебет 08-3 Кредит 60
– отражена сумма вознаграждения, причитающаяся заказчику;
Дебет 08-3 Кредит 23 (25, 26, 60,70, 76...)
– отражены прочие затраты, связанные с доведением построенного объекта до состояния, пригодного к использованию;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
– отражен НДС по вознаграждению заказчика и по прочим затратам, связанным с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию.
Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов и подтверждается письмом Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.
Принятие построенных (изготовленных) объектов основных средств к учету отражайте на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», к которым откройте субсчета «Основное средство на складе (в запасе)» и «Основное средство в эксплуатации». Если по времени постановка основного средства на учет и его ввод в эксплуатацию совпадают, сделайте проводку:
Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– принято к учету и введено в эксплуатацию построенное (изготовленное) основное средство по первоначальной стоимости.
Если моменты постановки основного средства на учет и его ввода в эксплуатацию не совпадают, сделайте проводку:
Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство на складе (в запасе)» Кредит 08-3
– учтен построенный (изготовленный) объект в составе основных средств по первоначальной стоимости.
Такой порядок следует из пункта 20 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, и Инструкции к плану счетов.
В бухучете стоимость построенных (изготовленных) основных средств погашайте путем начисления амортизации. По основным средствам некоммерческих организаций начисляется износ. Такой порядок предусмотрен в пункте 17ПБУ 6/01.
ОСНО
В налоговом учете основные средства, построенные (изготовленные) подрядным способом, отражайте по первоначальной стоимости.
Пример отражения в бухучете и при налогообложении изготовления основного средства подрядным способом. Организация является инвестором
ОАО «Производственная фирма "Мастер"» (инвестор) в январе заключило инвестиционный договор с ЗАО «Альфа» (заказчик) на строительство подсобного помещения. По договору работы должны быть завершены к 30 апреля. Стоимость строительных работ в соответствии со сметой, приложенной к договору, составляет 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.). Стоимость услуг заказчика составляет 70 800 руб. (в т. ч. НДС – 10 800 руб.). По договору «Мастер» перечисляет сумму, предусмотренную сметой, в январе.
30 апреля по окончании строительства «Альфа» передала подсобное помещение «Мастеру» по стоимости 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.). На эту сумму «Альфа» представила инвестору сводный счет-фактуру. Вознаграждение заказчику «Мастер» перечислил 30 апреля. В учете «Мастера» сделаны следующие записи.
В январе:
Дебет 76 Кредит 51
– 118 000 руб. – перечислены заказчику средства на строительство.
30 апреля:
Дебет 08-3 Кредит 76
– 100 000 руб. – принято от заказчика построенное подсобное помещение;
Дебет 19 Кредит 76
– 18 000 руб. – отражен НДС, предъявленный подрядной организацией (на основании сводного счета-фактуры, полученного от заказчика);
Дебет 08-3 Кредит 60
– 60 000 руб. – отражена сумма вознаграждения, причитающаяся «Альфе»;
Дебет 19 Кредит 60
– 10 800 руб. – отражен НДС по сумме вознаграждения;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 28 800 руб. (18 000 руб. + 10 800 руб.) – принят к вычету НДС по сумме подрядных работ и вознаграждения;
Дебет 01 субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– 160 000 руб. – принято к учету и введено в эксплуатацию построенное подсобное помещение;
Дебет 60 Кредит 51
– 70 800 руб. – перечислено вознаграждение заказчику.
Первоначальная стоимость построенного подсобного помещения по данным бухучета составила 160 000 руб. (60 000 руб. + 100 000 руб.).
В налоговом учете бухгалтер «Мастера» включил подсобное помещение в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости 160 000 руб.
НДС: организация является инвестором
Если организация является только инвестором, входной НДС по вознаграждению заказчика, а также по прочим работам, связанным с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию, принимайте к вычету по общим правилам (п. 1 и 6 ст. 171, п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ).
Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса
3.Ситуация: Как учесть при расчете налога на прибыль авансы выданные
Если расходы относятся к будущим периодам, но фактически не осуществлены, то для целей налогообложения они признаются выданными авансами. Выданные авансы не учитывайте при расчете налога на прибыль независимо от применяемого метода налогового учета. Для метода начисления такое положение содержится в пункте 14 статьи 270 Налогового кодекса РФ. При кассовом методе это правило следует из общего порядка признания расходов. Для возникновения расхода, помимо фактической оплаты затрат, необходимо встречное прекращение обязательства (п. 3 ст. 273 НК РФ). Поэтому до получения товаров (выполнения работ, оказания услуг) сумму предварительных платежей включать в налоговую базу нельзя (см., например, письмо УМНС России по г. Москве от 15 декабря 2003 г. № 23-10/4/69784).
Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга
4.Ситуация: Нужно ли переводить здание на счет 01 «Основные средства» со счета 41 «Товары», если куплено оно для перепродажи, но сделка сорвалась
Ответ на этот вопрос зависит от того, как вы будете использовать здание в дальнейшем.
Если планируете продать здание (даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражают любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и недвижимость. Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям основных средств. Такое имущество не амортизируют и с него не платят налог. Все это следует из пунктов 4 и 17 ПБУ 6/01, Инструкции к плану счетов, статей 374 и 375 Налогового кодекса РФ.
Если будете использовать здание в собственной деятельности, то его нужно перевести в состав основных средств. Если, конечно, другие условия для этого выполнены. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 23 июня 2009 г. № 03-05-05-01/36.
Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса
5.Ситуация: можно ли учесть при расчете единого налога сумму выданных авансов. Организация (автономное учреждение) применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами
Нет, нельзя.
Для признания расхода помимо фактической оплаты затрат необходимо встречное прекращение обязательства (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Поэтому до получения товаров (выполнения работ, оказания услуг) сумму предварительных платежей в состав расходов не включайте.
При единовременной предварительной оплате услуг, которые носят длящийся характер (например, аренда), в расходы можно включить стоимость только фактически оказанных услуг. Например, если сумма годовой арендной платы перечислена арендодателю одним платежом, на расходы эту сумму следует переносить постепенно, по мере пользования арендованным имуществом (помесячно или поквартально).
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 30 марта 2012 г. № 03-11-06/2/49 и от 12 декабря 2008 г. № 03-11-04/2/195.
Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга
17.09.2014 г.
С уважением,
Светлана Шарипкулова, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Варварой Абрамовой,
ведущим экспертом БСС «Система Главбух».