Вопрос: Какие расходы при покупке апартаментов, поэтапно и какие документы необходимо оформить?
Ответ: Расходами является только оплата пошлины: 2000р для покупателей физлиц и 22000р для покупателей юрлиц
При этом стороны должны определить:
1) чьи юристы (представители) будут заниматься регистрацией перехода права собственности:
представители продавца или покупателя;
представители обеих сторон;
2) в каких пропорциях стороны оплатят госпошлину и другие расходы (например, услуги посредников). Как правило, каждая сторона оплачивает свои расходы сама.
Результат договоренности стороны обычно указывают в договоре.
Как покупателю недвижимости зарегистрировать переход права собственности детально раскрыто в материалах в обосновании к ответу.
Обоснование
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Как покупателю недвижимости зарегистрировать переход права собственности
Покупатель в большей степени заинтересован в том, чтобы регистрация перехода права собственности состоялась. Дело в том, что стороны обычно выходят на сделку при условии оплаты покупателем стоимости недвижимости. Так, если покупатель положил оплату в банковскую ячейку, то на время их хранения там он не может распорядиться ими и получать с них проценты. А если перечислил деньги на расчетный счет продавца, то вовсе рискует не получить деньги обратно, если сделка не состоится.
Еще читайте: производственный календарь Россия 2020 |
Чтобы зарегистрировать переход права, нужно:
распределить обязанности и затраты сторон по регистрации с продавцом;
убедиться, что Росреестр принял документы;
забрать договор и выписку из ЕГРН.
При регистрации может возникнуть ряд препятствий, когда Росреестр вправе:
отказать в регистрации или вернуть документы без рассмотрения.
Шаг 1. Распределить обязанности и затраты сторон по регистрации
Стороны должны определить:
1) чьи юристы (представители) будут заниматься регистрацией перехода права собственности:
представители продавца или покупателя;
представители обеих сторон;
2) в каких пропорциях стороны оплатят госпошлину и другие расходы (например, услуги посредников). Как правило, каждая сторона оплачивает свои расходы сама.
Результат договоренности стороны обычно указывают в договоре.
ПРИМЕР
Пример формулировки договора купли-продажи недвижимости о разделении полномочий сторон по регистрации перехода права собственности
«Продавец несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в том числе по оплате государственной пошлины.
Продавец обязан в течение 2 (двух) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности».
Покупатель может не участвовать в регистрации, если передаст продавцу:
документы для регистрации, которые может предоставить только он, например документ об одобрении крупной сделки;
доверенность на представителя продавца, чтобы он смог подать заявление.
Стороны вправе договориться и об обратном – когда продавец не участвует в регистрации. Тогда он передает покупателю:
документы для регистрации, которые может предоставить только он, например согласие органа опеки и попечительства или паспорт объекта культурного наследия;
доверенность на представителя покупателя, чтобы он смог подать заявление.
Если покупатель:
участвует в регистрации – нужно собрать документы;
не участвует в регистрации – можно забрать договор с регистрации и выписку из ЕГРН у посредника или продавца.
Шаг 2. Собрать документы
Единого перечня документов, которые нужны для регистрации перехода права на любую недвижимость, не существует. В каждом случае набор документов зависит от вида недвижимости, ее сторон и иных условий.
Можно выделить:
стандартный набор документов, которые для регистрации необходимы всегда;
документы, которые нужно представить при определенных условиях.
К этим документам закон предъявляет общие требования. Если их нарушить, то Росреестр не примет документы.
Кроме того, есть документы, которые Росреестр не вправе требовать у покупателя недвижимости.
Шаг 3. Подать документы в Росреестр
Регистрирует переход права Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице территориальных органов (далее – Росреестр).
Зарегистрировать нужно только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Покупатель подает в Росреестр:
заявление на регистрацию права собственности;
документы, которые необходимы для регистрации.
Подать документы нужно по правилам, которые установило Минэкономразвития России в Порядке представления заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, утвержденном приказом от 26 ноября 2015 г. № 883 (далее – Порядок № 883).
Покупатель вправе подать документы на регистрацию тремя способами:
1. В бумажном виде при личном обращении:
в территориальный отдел Росреестра;
к уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
через МФЦ.
На это указывают подпункт 1 пункта 1 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ) и подпункт 1 пункта 2 Порядка № 883.
Заявитель вправе подать документы в любое отделение независимо от места нахождения объекта недвижимости. Перечень территориальных отделов Росреестра или МФЦ, в которые заявитель вправе обратиться, указан на сайте Росреестра (п. 2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
Заявление можно составить на выбор:
вручную шариковой ручкой;
на компьютере (в таком случае заявление нужно распечатать и поставить подпись от руки);
с помощью сотрудника, который принимает документы (он сам заполнит заявление).
В последнем случае заявителю нужно будет:
проверить верность сведений, которые указал сотрудник;
поставить подпись.
Заявление нужно подписать собственноручно (п. 3 Порядка № 883).
2. В бумажном виде по почте
В этом случае придется нотариально удостоверить договор купли-продажи (подп. 2 п. 12 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
Отправить заявление и документы нужно в адрес территориального отделения Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости (подп. 1 п. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ, подп. 2 п. 2 Порядка № 883):
с объявленной ценностью,
описью вложения и
уведомлением о вручении.
Узнать адрес можно через сайт rosreestr.ru. Как это сделать, см. отдельную рекомендацию.
Покупателю нужно будет нотариально заверить (п. 12 ст. 18 Закона № 218-ФЗ):
подлинность своей подписи на заявлении;
доверенность на представителя заявителя и лицо, которое подписало договор, если действовал представитель по доверенности.
В письмо нужно вложить копию паспорта или другого документа, который удостоверяет личность физического лица:
правообладателя, стороны или сторон сделки либо их представителя;
представителя юридического лица, если правообладатели, стороны сделки – юридические лица.
3. В форме электронных документов и (или) электронных образов документов по Интернету через:
официальный сайт Росреестра. См. отдельную рекомендацию Какие госуслуги можно получить через сайт Росреестра.
Заявление нужно подписать усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 3 Порядка № 883).
Документы, которые покупатель пересылает Росреестру, должны соответствовать формату, который установил пункт 9 Порядка № 883. Иначе Росреестр вернет документы без рассмотрения (п. 1 ст. 25 Закона № 218-ФЗ).
Шаг 4. Убедиться, что Росреестр принял документы
Росреестр уведомляет заявителя, что принял заявление и документы, указывает их перечень, дату и время с точностью до минуты (п. 17 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Порядок и способы уведомления утвердил приказ Минэкономразвития России от 15 марта 2016 г. № 127, далее – Порядок № 127.
Как Росреестр уведомит покупателя, зависит от формы обращения, которую он выбрал:
1) если покупатель лично обратился в МФЦ, направил документы в электронной форме или по почте, то Росреестр обязан уведомить заявителя:
письмом на электронную почту, в котором будет ссылка на уведомление – электронный документ на сайте Росреестра. Ссылка доступна в течение суток с момента первого перехода, который возможен в течение одного месяца (подп. 1 п. 2 Порядка № 127), или
письмом по почте, если заявитель отправил документы по почте и не указал в нем электронный адрес (подп. 2 п. 2 Порядка № 127);
2) если покупатель лично обратился в территориальное подразделение Росреестра или сотрудник выехал к заявителю, то расписку выдают сразу на месте (подп. 1 п. 17 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
Такие правила содержит пункт 17 статьи 18 Закона № 218-ФЗ и приложение 1 к приказу Минэкономразвития России от 15 марта 2016 г. № 127 «Об установлении Порядка и способов уведомления...».
Росреестр бесплатно сообщит заявителю по SMS или электронной почте:
об оплате пошлины, приеме заявления и документов в обработку;
о приостановлении или отказе в регистрации прав;
о возврате документов без рассмотрения и о том, как их забрать.
Так установили пункты 3–5 Порядка и способов уведомления заявителей о ходе оказания услуги по осуществлению государственной регистрации прав, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 16 марта 2016 г. № 137.
Шаг 5. Забрать договор и выписку из ЕГРН
В зависимости от того, куда подавали документы, срок регистрации прав составляет:
семь рабочих дней, если заявление и документы принял сотрудник Росреестра (п. 1 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ), или
девять рабочих дней, если заявление и документы принял сотрудник МФЦ (п. 2 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Росреестр проведет регистрацию по правилам, которые установило Минэкономразвития России в Регламенте по предоставлению услуги по регистрации прав на недвижимость, утвержденном приказом от 7 июня 2017 г. № 278.
Покупатель получает:
выписку из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ). Форму такой выписки утвердил Минэкономразвития России приказом от 20 июня 2016 г. № 378;
свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что государственная регистрация состоялась. Форму специальной регистрационной надписи на договоре утвердил Минэкономразвития России приказом от 16 декабря 2015 г. № 943.
Должен ли Росреестр выдать покупателю недвижимости свидетельство на право собственности
Нет, не должен.
С 15 июля 2016 года Росреестр не выдает свидетельства о государственной регистрации прав.1
ОБОСНОВАНИЕ
Изменения внес Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ (далее – Закон № 360-ФЗ). Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества.
Сейчас вместо свидетельства Росреестр выдает специальную выписку из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ).
Изменения упростили работу Росреестра. Законодатель отменил лишнюю обязанность выдавать свидетельство о государственной регистрации, поскольку оно содержит лишь:
дату выдачи свидетельства;
описание объекта недвижимости;
зарегистрированные права на него;
зарегистрированные ограничения и обременения прав на недвижимость (арест, аренда, залог).
Выписка также содержит эту же информацию и дополнительно:
сведения о правопритязаниях и судебных спорах в отношении объекта недвижимости;
отметку о возражении в отношении зарегистрированного права;
сведения о том, что в отношении объекта приняли решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.
Кроме того, свидетельство фиксировало право конкретного лица на недвижимость только на момент регистрации права. Выписка из ЕГРН показывает текущий статус недвижимости.
Росреестр выдает выписки из ЕГРН любым лицам в неограниченном количестве экземпляров. А свидетельство мог получить только правообладатель и лишь однажды – при регистрации прав.
Сделку по купле-продаже недвижимости можно считать завершенной после того, как Росреестр отразил переход права собственности в ЕГРН.