1. Целесообразнее оформить соглашение о компенсации расходов на ремонт (подъезда), в котором прописать общую стоимость компенсируемых работ, сроки, в течение которых должна быть выплачена компенсация, а также перечень необходимых первичных документов, на основании которых производится компенсация (предполагается, что первичные документы имеются на руках у собственника, проводившего ремонт). Также в соглашении предусмотрите возможность компенсации стоимости ремонта в счет квартплаты. Данную операцию оформите соглашением о зачете взаимных требований. 2. В бухгалтерском учете сделайте следующие записи:
Дебет 20 Кредит 76 (расчеты с гражданами)
- отражены затраты на ремонт подъезда (50%) стоимости, компенсируемые собственнику.
Дебет 19 Кредит 76 (расчеты с гражданами)
- выделен «входной» НДС (если подрядная организация является плательщиком НДС)
Дебет 20 Кредит 19
- сумма «входного» НДС отнесена на затраты
Дебет 86 Кредит 20
- отражено использование средств целевого финансирования
Дебет 76 (расчеты по квартплате) Кредит 86
- начислена кварплата
Дебет 76 (расчеты с гражданами) Кредит 76 (расчеты по квартплате)
- учтена стоимость возмещаемых работ в счет кварплаты.
3. Нет, дополнительные налоговые обязательства не возникают. 4.Поскольку смета утверждается на год и представляет собой плановые показатели деятельности ТСЖ, а также на основании сметы рассчитываются ежемесячные взносы собственников, то корректировать смету нельзя. Расхождение со сметой утверждается общим собранием собственников в форме отчета о выполнении сметы. 5. Нет, не должно.
Дополнительная информация по данной теме приведена в рекомендации: Как ТСЖ отразить в бухучете и при налогообложении содержание дома и коммунальные услуги, Как ТСЖ составить смету доходов и расходов на год.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip-версия
Рекомендация: Как ТСЖ отразить в бухучете и при налогообложении ремонт дома
Создание ТСЖ – это один из способов управления многоквартирным домом, который в праве избрать собственники жилых помещений (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
При управлении домом посредством ТСЖ, товарищество несет ответственность за содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии. В перечень мероприятий по содержанию общего имущества включено в том числе и проведение текущего и капитального ремонта. Об этом сказано в части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ и пункте 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
Проводить ремонт общего имущества дома ТСЖ вправе как собственными силами, так и с привлечением на договорной основе специализированных подрядных организаций (ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Важно отметить, что ТСЖ обязано обеспечивать содержание общего имущества многоквартирного дома в целом, независимо от того, принадлежит ли доля такого имущества члену ТСЖ или нет. Следовательно, для обеспечения исполнения такой обязанности в части собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, товарищество должно отдельно заключить с каждым из них договор на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Что касается собственников помещений, входящих в состав членов ТСЖ, то отдельно с каждым собственником договор можно не заключать. Заключите один договор (с множественностью лиц на стороне), одной стороной которого будет ТСЖ, а другой – собственники помещений – члены ТСЖ, список которых перечислите в приложении к договору. Так можно поступить только в том случае, когда количество голосов собственников помещений дома, вступивших в ТСЖ, составляет более 50 процентов от общего числа голосов. В противном случае договор заключайте отдельно с каждым членом ТСЖ.
Такой вывод следует из пунктов 2 и 5 статьи 138, пункта 6 статьи 155 и статьи 162 Жилищного кодекса РФ.*
Для определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник, используйте формулы:
Количество голосов, которыми обладает собственник помещений в многоквартирном доме = Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома ? Общее количество голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме
Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома = Площадь помещения, принадлежащего собственнику : Общая площадь всех помещений, принадлежащих собственникам многоквартирного дома
Это следует из части 3 статьи 48 и части 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ.
Состав общего имущества многоквартирного дома
Для обеспечения исполнения обязанности по ремонту общего имущества многоквартирного дома ТСЖ необходимо знать, что включается в состав такого имущества. К общему имуществу многоквартирного дома относятся, в частности:
– межквартирные лестничные площадки, лестницы;
– лифты, лифтовые и иные шахты;
– коридоры;
– технические этажи;
– чердаки;
– подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
– иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы):
– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.*
Полный перечень общего имущества приведен в разделе I Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
Конкретный перечень общего имущества многоквартирного дома, которым управляет ТСЖ, товарищество определяет самостоятельно. Подробнее о том, как это сделать, см. Как ТСЖ учитывать общее имущество жильцов.
Источники финансирования ремонта
Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома должны оплачивать как наниматели, так и собственники помещений. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома обязаны оплачивать собственники помещений. Это следует из подпункта 2 части 1 статьи 154 и частей 1 и 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.
Кроме того, законодательно предусмотрена возможность проводить капитальный ремонт за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов (подп. 2 п. 1 ст. 165 и ч. 2 ст. 191 Жилищного кодекса РФ).
Необходимость проведения ремонта и его стоимость
Решение о необходимости проведения текущего или капитального ремонта дома находится в компетенции общего собрания собственников помещений (подп. 1 и 4.1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, п. 18 и 21 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Именно собственников помещений вообще, а не только членов ТСЖ.
Определение размера затрат на текущий или капитальный ремонт возложено на ТСЖ. Сделать это нужно при составлении сметы доходов и расходов ТСЖ на год. Об этом сказано в пункте 2 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Подробнее о составлении сметы см. Как ТСЖ составить смету доходов и расходов на год.*
Бухучет
Расчеты с собственниками (нанимателями) помещений и c бюджетом ведите на счете 76, к которому откройте соответствующие аналитические счета. При этом в учете делайте проводку:
Дебет 51 (55) Кредит 76
– поступили средств на ремонт дома.
Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, целью создания которой является, в частности, обеспечение ремонта общего имущества дома, средства полученные на эти цели переносите на счет 86:*
Дебет 76 Кредит 86
– полученные на ремонт средства признаны целевыми.
Аналитический учет на счете 86 ведите в разрезе источников финансирования ремонта. Кроме того, ТСЖ целесообразно открыть аналитические счета второго и третьего порядка для отражения поступления средств в разрезе целей их расходования, например:
– счет 86-2 «Целевые поступления на текущий ремонт общего имущества»;
– счет 86-3 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества»;
– счет 86-3-1 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества от собственников»;
– счет 86-3-1 «Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества из бюджета».
Такой вывод следует из Инструкции к плану счетов.
Важно отметить, что несмотря на то, что ТСЖ может получать государственное целевое финансирование на капитальный ремонт дома, применять для учета этих средств положения ПБУ 13/2000 ТСЖ не вправе. Это связанно с тем, нормы ПБУ 13/2000 адресованы только коммерческим организациям (п. 1 ПБУ 13/2000). Следовательно порядок учета бюджетных средств не будет отличаться от учета целевых средств из иных источников финансирования ТСЖ.*
Расходование полученных на ремонт средств отражайте следующим образом.
Дебет 60 Кредит 51 (55)
– перечислена оплата стороннему подрядчику, выполняющему ремонт;
Дебет 20 Кредит 60
– отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен входной НДС, предъявленный подрядчиками;
Дебет 20 Кредит 19
– сумма НДС, предъявленная подрядчиками, отнесена на расходы по ремонту, выполняемому подрядным способом;
Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)
– отражены затраты на ремонт, производимый собственными силами ТСЖ;
Дебет 86 Кредит 20
– отражено расходование средств целевого финансирования;
Дебет 86 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС на работы по ремонту, производимому собственными силами ТСЖ.
Такой вывод следует из пункта 1 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.
Порядок уплаты налогов по операциям, связанным с ремонтом общего имущества многоквартирного дома, зависит от системы налогообложения, которую применяет ТСЖ.
ОСНО: налог на прибыль
Налоговый учет денежных средств, полученных на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:
– от собственников помещений или из бюджета;
– от нанимателей по договору социального найма и других граждан, которые собственниками не являются.
Средства, полученные от собственников помещений дома (или из бюджета) на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (подп. 14 п. 1, п. 2 ст. 251 НК РФ). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104).
Для применения этой льготы ТСЖ должно обеспечить раздельный учет полученных средств. При отсутствии раздельного учета данные средства нужно будет включить в состав доходов при расчете налога на прибыль. Это следует из подпункта 14 пункта 1, пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса РФ.*
Средства на ремонт, которые поступили от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Однако, если оформить отношения агентским договором, налогооблагаемые доходы средства на ремонт не увеличат. В таком случае ТСЖ выступит посредником между пользователями помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. А доходом ТСЖ будет являться посредническое вознаграждение. Подтверждают данный подход нормы подпункта 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 10 апреля 2012 г. № 03-11-11/119. Несмотря на то что письмо адресовано ТСЖ на упрощенке, этими разъяснениями могут руководствоваться и организации на общей системе налогообложения (ст. 346.15 НК РФ).
Главбух советует: во избежание споров с проверяющими заключайте агентский договор до подписания договоров с подрядчиками.
В противном случае такое посредничество будет поставлено под сомнение. Поскольку в данной ситуации нельзя действовать в интересах третьих лиц, не имея на то предварительной договоренности с ними. Это следует из статьи 1011 Гражданского кодекса РФ и пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85.
ОСНО: НДС
Порядок начисления НДС при реализации услуг по ремонту многоквартирного дома зависит от того, выполняется ремонт подрядным или хозяйственным способом.
В первом случае реализация работ по ремонту в сумме, выставленной подрядной организацией, освобождена от НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ). Следует учитывать, что льгота применяется тогда, когда работы по ремонту реализуются собственникам (нанимателям) по цене приобретения, которая включает НДС (письма Минфина России от 5 марта 2013 г. № 03-07-14/6462 и от 12 марта 2010 г. № 03-07-14/18). От данной льготы можно отказаться (п. 5 ст. 149 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отказаться от льготы по НДС (приостановить ее использование). В случае применения льготы сумму входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для ремонта, учтите в их стоимости (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Кроме того, средства, собранные ТСЖ на ремонт (например, с собственников помещений), не нужно включать в налоговую базу по НДС, если они направляются в резерв на проведение текущего или капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (п. 3 ст. 162 НК РФ, письмо Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399).
Главбух советует: поскольку порядок направления средств в резерв на проведение текущего или капитального ремонта законодательно не определен, для подтверждения льготы разработайте и утвердите его сами. Для этого можно поступить так.
ТСЖ может утвердить протоколом решение общего собрания собственников помещений о том, что плата за ремонт направляется на формирование резерва. При этом резерв предстоящих расходов в налоговом учете не создается.
Такой вывод следует из статей 44 и 162 Жилищного кодекса РФ, подпункта 14 пункта 1 статьи 251 и статьи 324 Налогового кодекса РФ.
Если ТСЖ выполняет ремонт общего имущества многоквартирного дома собственными силами, реализация работ облагается НДС независимо от источника финансирования (п. 1 ст. 146 и ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). При этом тарифы за эти работы формируйте с учетом НДС (письмо ФНС России от 15 марта 2013 г. № АС-3-3/904). Начислять НДС на стоимость ремонтных работ, производимых собственными силами, нужно, даже если ТСЖ создавало резерв на проведение капитального и текущего ремонта (письма Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399, от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). НДС со стоимости товаров, работ, услуг, приобретенных для целей ремонта, примите к вычету в общем порядке (ст. 171 и 172 НК РФ).
Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов на ремонт общего имущества в многоквартирном доме (подрядным способом). Все квартиры дома находятся в собственности граждан
ТСЖ «Альфа» применяет общую систему налогообложения, использует освобождение от НДС по операциям, предусмотренным подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.
По годовой смете доходов и расходов на текущий ремонт в 2013 году заложено 118 000 руб. Столько же получено от собственников помещений (суммарно за 2013 год).
В декабре 2013 года ТСЖ перечислило подрядной организации оплату за проведенные ремонтные работы в сумме 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.).
В учете были сделаны проводки:
Дебет 51 Кредит 76
– 118 000 руб. – получены средства на ремонт от собственников помещений;
Дебет 76 Кредит 86
– 118 000 руб. – средства на ремонт признаны целевыми;
Дебет 20 Кредит 60
– 100 000 руб. – отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;
Дебет 19 Кредит 60
– 18 000 руб. – выделен «входной» НДС.
Принять «входной» НДС к вычету нельзя, поэтому бухгалтер в ТСЖ включил его в стоимость работ:
Дебет 20 Кредит 19
– 18 000 руб. – скорректирована стоимость ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
– 118 000 руб. – перечислена оплата подрядчику за счет средств собственников помещений многоквартирного дома;
Дебет 86 Кредит 20
– 118 000 руб. – отражено расходование целевых средств на работы по текущему ремонту.
Олег Хороший,
советник налоговой службы РФ III ранга
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени