На счете 41 приобретенную недвижимость покупатель должен отразить на дату перехода права собственности. Моментом определения налоговой базы при реализации недвижимости является дата госрегистрации права собственности покупателя на проданное здание, с этого дня отсчитывается и пятидневный срок, в течение которого продавец здания должен выставить покупателю счет-фактуру. Выручка в бухучете признается на дату перехода права собственности при последующей продаже нежилого помещения. В налоговом учете выручку следует включить в состав доходов на дату составления акта приема-передачи имущества.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip-версия
1.Ситуация: Нужно ли переводить здание на счет 01 «Основные средства» со счета 41 «Товары», если здание было куплено для дальнейшей перепродажи, но сделка сорвалась
Ответ на этот вопрос зависит от того, как будет использоваться здание в дальнейшем.
Если организация планирует продать здание (даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражается любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и объекты недвижимости (Инструкция к плану счетов). Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям, при которых оно признается основным средством (п. 4 ПБУ 6/01).* Следовательно, в этом случае организация не сможет начислять по зданию амортизацию (п. 17 ПБУ 6/01). Стоимость здания не будет облагаться и налогом на имущество (ст. 374, 375 НК РФ).
Если организация планирует использовать здание, например, в собственной деятельности, то его нужно перевести в состав основных средств (при выполнении всех условий для этого) (на счет 01). В этом случае по зданию нужно будет начислять амортизацию (п. 17 ПБУ 6/01) и учитывать его остаточную стоимость при расчете налога на имущество (ст. 374, 375 НК РФ).
Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 23 июня 2009 г. № 03-05-05-01/36.
Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса
2.Рекомендация:Как отразить в бухучете приобретение товаров
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Поступление по договору купли-продажи*
Если организация получила товар по договору купли-продажи, то фактическая себестоимость товара складывается из суммы, уплаченной продавцу, и расходов, связанных с приобретением (доставка, комиссионные вознаграждения посредникам и т. п.). Такие правила установлены пунктом 6 ПБУ 5/01.
Обычно право собственности на товар переходит от продавца к покупателю в момент его приемки-передачи. В этот момент в бухучете отразите поступление товаров проводкой:*
Дебет 41 (15) Кредит 60 (76...)
– поступили товары по возмездным договорам.
Такой порядок установлен Инструкцией к плану счетов (счета 60, 76).
Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга
3.Ситуация:Как определить момент перехода права собственности при продаже покупного товара (собственной продукции)
В общем случае право собственности на товар (собственную продукцию) переходит к покупателю в момент передачи. Однако законом или договором может быть предусмотрен другой момент перехода права собственности. Такие правила установлены впункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ.
Моментом передачи товара (собственной продукции) может быть:
– момент вручения покупателю (то есть момент фактического поступления товара (собственной продукции) в распоряжение покупателя или указанного им лица);
– сдача продавцом перевозчику (или в организацию связи);
– передача коносамента или другого товарораспорядительного документа.
Такие правила предусмотрены статьей 224 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, в некоторых случаях законодательство устанавливает особенности определения момента перехода права собственности. Например, право собственности переходит:*
– при продаже недвижимого имущества – в момент государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 223 ист. 551 ГК РФ).* Подробнее о том, в какой момент продавцу недвижимости отражать налогооблагаемый доход, см. Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации амортизируемого имущества;
– при заключении договора найма-продажи – в момент оплаты товара (ст. 501 ГК РФ);
– при заключении договора мены – в момент получения организацией товаров (продукции) по товарообменной операции (ст. 570 ГК РФ).
Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга
4.Ситуация:Когда организация должна заплатить НДС со стоимости проданного здания: по итогам квартала, в котором подписан акт приемки-передачи, или по итогам квартала, в котором прошла госрегистрация сделки. Оплата от покупателя поступит после госрегистрации
НДС нужно заплатить по итогам того квартала, в котором произошла госрегистрация права собственности на проданное здание.
Если товар не отгружается и не транспортируется, к отгрузке приравнивается передача права собственности на этот товар (п. 3 ст. 167 НК РФ). Именно такая ситуация возникает при продаже недвижимости. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Следовательно, моментом определения налоговой базы при реализации недвижимости является дата госрегистрации права собственности покупателя на проданное здание. С этого дня отсчитывается и пятидневный срок, в течение которого продавец здания должен выставить покупателю счет-фактуру.*
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/78, от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261 и от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85.
Подтверждают такую позицию некоторые арбитражные суды (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 8 июля 2009 г. № А79-3483/2008, Западно-Сибирского округа от 17 октября 2007 г. № Ф04-7265/2007(39332-А75-34), от 5 июля 2007 г. № Ф04-4455/2007(35961-А46-14)).
Вместе с тем, в арбитражной практике есть примеры судебных решений, в которых признается, что продавец может выставлятьсчета-фактуры на объекты недвижимости до госрегистрации перехода права собственности (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. № 15333/07, определение ВАС РФ от 11 сентября 2009 г. № ВАС-6790/07, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2008 г. № Ф08-6709/2008, Дальневосточного округа от 24 декабря 2009 г. № Ф03-7576/2009, Западно-Сибирского округа от 9 сентября 2009 г. № Ф04-4832/2009(19369-А27-42), Московского округа от 3 июля 2008 г. № КА-А40/5771-08). Эти решения были приняты по спорам в отношении налоговых вычетов по НДС, которые покупатели недвижимости применяли до госрегистрации своего права собственности на приобретенные объекты. Вычеты на основаниисчетов-фактур, выставленных до госрегистрации, были признаны правомерными. Следовательно, выводы, сделанные судьями, распространяются и на продавцов.
Ольга Цибизова, начальник отдела косвенных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
5.Статья:РЕЙТИНГ ОШИБОК, КОТОРЫЕ ЧАЩЕ ВСЕГО ВЫЯВЛЯЮТ АУДИТОРЫ
В ХОДЕ ПРОВЕРОК
9. Реализация отражена без использования
счета 45 "Товары отгруженные"
Нередко такую ошибку допускают бухгалтеры организации-комитента, учитывающие факт передачи товаров на реализацию комиссионеру, либо преждевременно списав их на субсчет 90-2 "Себестоимость продаж" либо оставив числиться товары на счете 41.
Аналогичная ошибка часто совершается и в случаях, когда переход права собственности на отгруженные товары по условиям договора отложен до наступления определенных событий (например, оплаты), что не позволяет в бухучете признать выручку от реализации товаров (пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99) и требует их отражения у продавца на счете 45.
Отметим, что при продаже недвижимости продавец в период между подписанием акта приема-передачи объекта и до даты госрегистрации права собственности также должен учитывать такой объект недвижимости на счете 45 (Письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20).*
"Российский налоговый курьер", 2012, N 9
Т.А.Ильинова
Руководитель
аудиторско-правового департамента
Аудиторско-консалтинговой группы
"Градиент Альфа"
6.Рекомендация:Как отразить в бухучете продажу товаров оптом
Признание выручки на дату оплаты
Если выручка признается на дату оплаты, порядок отражения в бухучете реализации товара зависит от условий внесения платы за него:
– оплата после отгрузки;
– полная предоплата;
– частичная предоплата.
Договором может быть предусмотрена последующая (после отгрузки) оплата товара покупателем. В этом случае организация передает товар, право собственности на который к покупателю еще не перешло. Для учета таких товаров используйте счет 45 «Товары отгруженные». На нем отражается информация о товарах, выручка от продажи которых некоторое время не может быть признана в бухучете (Инструкция к плану счетов). В бухучете сделайте следующие проводки.*
На дату отгрузки товара покупателю:*
Дебет 45 Кредит 41
– товар отгружен покупателю.
Если организация, которая реализует товары, является плательщиком НДС, на дату отгрузки начислите этот налог:*
Дебет 76 (45) субсчет «Расчеты по НДС по отгруженным товарам» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС по отгруженным товарам.
Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка от продажи товара;
Дебет 90-2 Кредит 45
– списана себестоимость товара;
Дебет 90-3 Кредит 76 (45) субсчет «НДС, начисленный по отгруженным товарам»
– отражен НДС, начисленный при отгрузке товара.
Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 45, 68, 76, 90).
Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга
7.Ситуация: в какой момент при расчете налога на прибыль учесть выручку от реализации объектов, право собственности на которые подлежит госрегистрации (например, недвижимости). Организация применяет метод начисления
Выручку следует включить в состав доходов на дату составления акта приема-передачи имущества.*
С 2013 года признание доходов от реализации недвижимого имущества не увязывается ни с моментом передачи правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав, ни с фактом такой регистрации. Датой реализации недвижимого имущества при методе начисления признается дата передачи объекта покупателю по передаточному акту или по иному документу о передаче недвижимого имущества. Такой порядок предусмотрен абзацем 2 пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.*
Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга