Вопрос является спорным.
Недвижимое имущество, предназначенное для перепродажи, следует оприходовать на счет 41 «Товары». ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» и Методические указания по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов (утв. Приказом Минфина России от 28.12.2001 № 119н), не предусматривают в качестве условия принятия на учет ТМЦ государственную регистрацию права собственности на объекты, право собственности на которые подлежат госрегистрации.
Согласно п. 1 ст. 172 НК РФ налоговые вычеты, производятся покупателями после принятия товаров на учет (отражения их на счете 41) и при наличии счет- фактуры.
Таки образом, законодательство не ограничивает право налогоплательщика на принятие НДС к вычету по объекту недвижимости, приобретенному для перепродажи, до регистрации права собственности на него. Эту позицию разделяют суды, например Постановления Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 № 15333/07; ФАС Московского округа от 03.07.2008 № КА-А40/5771-08.
Однако следует учитывать, что если счет-фактура составлен продавцом на дату подписания акта приема-передачи, а не в течение пяти календарных дней со дня государственной регистрации, считается, что он составлен с нарушением срока, предусмотренного для оформления счетов-фактур в пункте 3 статьи 168 НК РФ.
По мнению Минфина России, составление счета-фактуры с нарушением установленного пятидневного срока является основанием для отказа налогоплательщику в применении налогового вычета по НДС (письма от 30.06.2008 № 03-07-08/159, от 17.09.2009 № 03-07-09/48 и от 26.08.2010 № 03-07-11/370). В то же время большинство арбитражных судов придерживается иной позиции (см. Статью № 4).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».
1.Ситуация: Нужно ли переводить здание на счет 01 «Основные средства» со счета 41 «Товары», если здание было куплено для дальнейшей перепродажи, но сделка сорвалась
Ответ на этот вопрос зависит от того, как будет использоваться здание в дальнейшем.
Если организация планирует продать здание (даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражается любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и объекты недвижимости (Инструкция к плану счетов). Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям, при которых оно признается основным средством (п. 4 ПБУ 6/01). Следовательно, в этом случае организация не сможет начислять по зданию амортизацию (п. 17 ПБУ 6/01). Стоимость здания не будет облагаться и налогом на имущество (ст. 374, 375 НК РФ).*
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Если организация планирует использовать здание, например, в собственной деятельности, то его нужно перевести в составосновных средств (при выполнении всех условий для этого) (на счет 01). В этом случае по зданию нужно будет начислять амортизацию (п. 17 ПБУ 6/01) и учитывать его остаточную стоимость при расчете налога на имущество (ст. 374, 375 НК РФ).
Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 23 июня 2009 г. № 03-05-05-01/36.
Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса
2.Рекомендация: Когда входной НДС можно принять к вычету
Условия вычета
Входной НДС принимайте к вычету при одновременном выполнении следующих четырех условий:*
- предъявление налога поставщиком;
- приобретение имущества (работ, услуг) для осуществления операций, облагаемых НДС, или приобретение товаров (работ, услуг) для перепродажи;
- принятие приобретенного имущества (работ, услуг) на учет;
- наличие счета-фактуры (корректировочного счета-фактуры).
Об этом сказано в статьях 169, 171, 172 Налогового кодекса РФ.
Третье условие: товары приняты к учету
Третье условие вычета по НДС – приобретенное имущество (работы, услуги) должно быть принято к учету. При этом постановка на учет должна быть подтверждена документально. Об этом сказано в абзаце 2 пункта 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ.
Ситуация: когда товары (работы, услуги, имущественные права) считаются принятыми к учету в целях применения вычета по НДС*
Право на вычет НДС возникает после того, как товары (работы, услуги) поступили и приняты к учету по правилам, установленным законодательством о бухучете.
Организации ведут учет имущества и всех совершаемых ими хозяйственных операций на соответствующих счетах бухучета (ст. 5, п. 3 ст. 10 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Поэтому принятие к учету – это отражение стоимости имущества на предназначенных для этого счетах. Например, товары считаются принятыми к учету в тот момент, когда их стоимость отразили на счете 41,* а если это работы и услуги – то на счетах 20, 25, 26, 44 и др. Аналогичную точку зрения Минфин России высказывал в письме от 16 мая 2006 г. № 03-02-07/1-122. А некоторые суды признают право покупателя на вычет входного НДС даже в том случае, когда приобретенное имущество он принял к учету на забалансовом счете (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 июля 2013 г. № А32-1783/2012).
Ольга Цибизова, начальник отдела косвенных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
3.Ситуация: Когда организация должна заплатить НДС со стоимости проданного здания: по итогам квартала, в котором подписан акт приемки-передачи, или по итогам квартала, в котором прошла госрегистрация сделки. Оплата от покупателя поступит после госрегистрации
НДС нужно заплатить по итогам того квартала, в котором произошла госрегистрация права собственности на проданное здание.
Если товар не отгружается и не транспортируется, к отгрузке приравнивается передача права собственности на этот товар (п. 3 ст. 167 НК РФ). Именно такая ситуация возникает при продаже недвижимости. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Следовательно, моментом определения налоговой базы при реализации недвижимости является дата госрегистрации права собственности покупателя на проданное здание. С этого дня отсчитывается и пятидневный срок, в течение которого продавец здания должен выставить покупателю счет-фактуру.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/78, от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261 и от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/85.
Подтверждают такую позицию некоторые арбитражные суды* (см., например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 8 июля 2009 г. № А79-3483/2008, Западно-Сибирского округа от 17 октября 2007 г. № Ф04-7265/2007(39332-А75-34), от 5 июля 2007 г. № Ф04-4455/2007(35961-А46-14)).
Вместе с тем, в арбитражной практике есть примеры судебных решений, в которых признается, что продавец может выставлять счета-фактуры на объекты недвижимости до госрегистрации перехода права собственности* (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. № 15333/07, определение ВАС РФ от 11 сентября 2009 г. № ВАС-6790/07, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 12 декабря 2008 г. № Ф08-6709/2008, Дальневосточного округа от 24 декабря 2009 г. № Ф03-7576/2009, Западно-Сибирского округа от 9 сентября 2009 г. № Ф04-4832/2009(19369-А27-42), Московского округа от 3 июля 2008 г. № КА-А40/5771-08). Эти решения были приняты по спорам в отношении налоговых вычетов по НДС, которые покупатели недвижимости применяли до госрегистрации своего права собственности на приобретенные объекты. Вычеты на основании счетов-фактур, выставленных до госрегистрации, были признаны правомерными. Следовательно, выводы, сделанные судьями, распространяются и на продавцов.
Ольга Цибизова, начальник отдела косвенных налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
4.Статья: Продажа объекта недвижимости: НДС, налог на имущество и бухгалтерский учет у продавца
Налог на добавленную стоимость
В какой момент нужно начислить НДС. По общему правилу, изложенному в пункте 1 статьи 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из двух дат — либо день отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав, либо день оплаты или предоплаты в счет предстоящей поставки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав.
В отношении тех товаров, которые невозможно отгрузить, в пункте 3 статьи 167 НК РФ предусмотрено особое правило. Оно звучит так: если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях исчисления НДС приравнивается к его отгрузке. Данная норма применяется, в частности, в случае реализации недвижимого имущества. Ведь объект недвижимости является именно тем товаром, который физически не отгружается и не транспортируется.
Следовательно, учитывая нормы пунктов 1 и 3 статьи 167 НК РФ, организация — продавец недвижимого имущества исчисляет налоговую базу по НДС на дату реализации объекта недвижимости, то есть на день перехода к покупателю права собственности на объект.* Эту дату следует определять по дате внесения в ЕГРП записей о регистрации договора купли-продажи и возникновении права собственности на объект недвижимости у нового владельца. По завершении регистрационных действий регистрационный орган (территориальные органы Росреестра) выдает правообладателю (покупателю объекта недвижимости) свидетельство о государственной регистрации права. В свидетельстве указывается дата и номер регистрационной записи в ЕГРП. Именно по этой дате (а не по дате выдачи указанного свидетельства) определяется момент перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю и, значит, дата реализации объекта недвижимости.
Итак, продавцу объекта недвижимости необходимо получить от покупателя копию свидетельства о государственной регистрации права. Как быть, если это не представляется возможным? На экземпляре договора купли-продажи недвижимости, который остается у организации-продавца, территориальные органы Росреестра также делают отметки о внесении в ЕГРП записей о регистрации данного договора и о регистрации права собственности на объект недвижимости за новым владельцем. Как правило, все регистрационные записи, касающиеся одной сделки, вносятся в ЕГРП в один день. То есть при определении даты реализации объекта недвижимости продавец может ориентироваться на отметки о датах записей в ЕГРП, сделанные на его экземпляре договора.
Если НДС начислен до дня государственной регистрации. Нередко недвижимое имущество передается от продавца покупателю еще до государственной регистрации права собственности. При фактической передаче объекта недвижимости продавец и покупатель подписывают акт приема-передачи. При этом продавец недвижимого имущества исчисляет НДС по данной сделке на дату подписания акта приема-передачи объекта и выставляет покупателю соответствующий счет-фактуру. Он поступает так, опираясь на общие нормы о моменте определения налоговой базы по НДС, установленные в пункте 1 статьи 167 НК РФ. И, к сожалению, ошибается.*
Счет-фактура, оформленный продавцом на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, считается составленным с нарушением действующего налогового законодательства. Ведь при реализации товаров (работ, услуг) счет-фактура выставляется в течение пяти календарных дней, считая со дня отгрузки, а не до нее (п. 3 ст. 168 НК РФ). Таким образом, продавец должен составить счет-фактуру не ранее даты реализации объекта недвижимости (не ранее перехода права собственности на объект к покупателю) и не позднее пяти календарных дней со дня его реализации.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
О.А. Курбангалеева, эксперт журнала «Российский налоговый курьер»:
«Довольно распространенная ситуация — недвижимое имущество, являющееся предметом сделки купли-продажи, передано продавцом покупателю до государственной регистрации сделки. На дату передачи продавец выставил счет-фактуру. Вправе ли покупатель принять к вычету НДС по такому счету-фактуре?
В пункте 3 статьи 168 НК РФ установлено, что при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав счет-фактура выставляется не позднее пяти календарных дней со дня отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав). Однако если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях применения главы 21 НК РФ приравнивается к его отгрузке (п. 3 ст. 167 НК РФ). Следовательно, при продаже объекта недвижимости продавец оформляет счет-фактуру в течение пяти календарных дней со дня перехода права собственности на реализованный объект к покупателю.
Известно, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Исполнение сторонами договора до такой регистрации, то есть фактическая передача недвижимости от продавца к покупателю, не изменяет их отношений с третьими лицами (п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, у продавца обязанность по уплате НДС возникнет только после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (при условии, что до этого момента ему не поступала от покупателя оплата или частичная оплата).
Подписание сторонами акта или иного документа о передаче недвижимости (здания, сооружения, помещения и т. п.) не свидетельствует о переходе права собственности к покупателю и поэтому не влечет обязанности по составлению продавцом счета-фактуры и начислению НДС. Тем более что акт приема-передачи объекта недвижимости может быть подписан сторонами как до государственной регистрации, так и после нее, то есть тогда, когда право собственности уже перешло к покупателю.
Если счет-фактура составлен на дату подписания акта приема-передачи, а не в течение пяти календарных дней со дня государственной регистрации, считается, что он составлен с нарушением срока, предусмотренного для оформления счетов-фактур в пункте 3 статьи 168 НК РФ.
По мнению Минфина России, составление счета-фактуры с нарушением установленного пятидневного срока является основанием для отказа налогоплательщику в применении налогового вычета по НДС (письма от 30.06.2008 № 03-07-08/159, от 17.09.2009 № 03-07-09/48 и от 26.08.2010 № 03-07-11/370).
В то же время большинство арбитражных судов придерживается иной позиции. Суды, как правило, указывают, что нарушение срока выставления счета- фактуры не может являться основанием для отказа покупателю в применении вычета НДС, поскольку покупатель не обязан отвечать за действия третьих лиц. Примеры подобных судебных решений — постановления ФАС Поволжского округа от 18.08.2009 по делу № А55-15142/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2008 № Ф04-4718/2008(11569-А45-26) по делу № А45-8774/2007-57/44, ФАС Московского округа от 10.02.2009 № КА-А40/12874-08 по делу № А40-29129/08-4-91, ФАС Северо-Кавказского округа от 24.08.2009 по делу № А53-19676/2008-С5-23 и ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.10.2008 № А19-13680/07-24-Ф02-5268/08 по делу № А19-13680/07-24»*
Полякова М. С., эксперт журнала «Российский налоговый курьер»
ЖУРНАЛ «РОССИЙСКИЙ НАЛОГОВЫЙ КУРЬЕР», № 24, ДЕКАБРЬ 2010