Списать затраты на покупку квартиры можно только после подачи документов на госрегистрацию права собственности как на нежилое имущество, поскольку квартира, используемая для каких-либо иных целей и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом не является и ее стоимость на расходы при УСН не списывается. Соответственно, в данной ситуации стоимость дома можно отнести на расходы равными долями 30 сентября и 31 декабря 2012 года, поскольку свидетельство получено в июле 2012 года.
Обоснование данной позиции приведено ниже в рекомендациях «Системы Главбух», в статье журнала «Упрощенка», которую Вы можете найти в закладке «Журналы»
1.Статья: Квартира куплена под офис
Что предпринять? Переведите квартиру в нежилой фонд. После этого зарегистрируйте право собственности на нежилое помещение. Из фактических затрат на приобретение и обустройство квартиры сформируйте ее первоначальную стоимость и введите объект в эксплуатацию. Если вашим местным законодательством предусмотрена уплата земельного налога собственниками квартир в многоквартирном доме, заплатите его.
Вопрос № 1. Какие существуют ограничения для перевода квартиры под офис
Чтобы разместить в купленной квартире офис, необходимо перевести ее в разряд нежилых помещений (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Если этого не сделать, жилинспеция взыщет с вас штраф в размере от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ). Есть два условия, которые нужно выполнить, для того чтобы процедура перевода стала возможной. Во-первых, оборудуйте отдельный доступ к будущему офису, чтобы он не проходил через подъезд или лестничную клетку. А во-вторых, перевести в нежилую недвижимость вы можете только квартиру на первом этаже. Если же она находится выше, то под ней не должно быть жилых площадей. Такой порядок установлен статьей 23 Жилищного кодекса РФ. Важно учитывать и такие ограничения:
- купленная квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест;
- в жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован;
- дом, в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным и не подлежит сносу.
Вопрос № 3. По каким правилам списывать на расходы стоимость квартиры
Стоимость приобретенной под офис квартиры можно будет списывать на расходы по правилам, установленным для основных средств. Ведь имущество стоит дороже 40 000 руб. и длительное время будет использоваться в предпринимательской деятельности. Значит, оно является амортизируемым. И стоимость квартиры при УСН вы можете полностью списать на расходы в первый год использования поквартально равными долями. Но не забывайте, что при этом офис должен быть оплачен и введен в эксплуатацию (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Есть еще одно условие, которое нужно принимать во внимание. Списать затраты на покупку квартиры вы сможете только после того, как подадите документы на госрегистрацию права собственности уже как на нежилое имущество (п. 8 ст. 258 НК РФ). Это значит, что квартира, используемая для каких-либо иных целей и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом не является и ее стоимость на расходы при УСН не списывается.*
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Журнал «Упрощенка», № 2, февраль 2013
Н. Г. Сазонова
эксперт журнала «Упрощенка»
2.Рекомендация: Как списать расходы, если основное средство (нематериальный актив) приобретено (создано) в период применения упрощенки
Расходы, уменьшающие налоговую базу
При расчете единого налога можно учесть:
– расходы на приобретение (сооружение, изготовление) амортизируемого имущества;*
– расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств.
Это следует из положений подпунктов 1 и 2 пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.
Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) амортизируемого имущества, а также на достройку (дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение) основных средств можно учесть при расчете единого налога, если выполнены следующие условия:
– организация платит единый налог с разницы между доходами и расходами;
– расходы оплачены (полностью или частично);
– объект используется в деятельности, направленной на получение дохода;
– работы по достройке, дооборудованию, реконструкции, модернизации и техническому перевооружению основных средств завершены;
– основное средство введено в эксплуатацию (нематериальный актив учтен на одноименном счете 04);
– организация подала документы на регистрацию прав собственности (по объектам недвижимости, права на которые подлежат госрегистрации).
Такой порядок следует из положений пункта 2 статьи 346.18, подпункта 4 пункта 2 статьи 346.17 и пункта 3 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.
При частичной оплате расходов на приобретение (сооружение, изготовление) амортизируемого имущества, а также на достройку (дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение) основных средств их можно учесть в уменьшение налоговой базы в сумме оплаты. Дожидаться полного погашения стоимости основных средств не нужно (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Ситуация: как отнести к расходам стоимость основных средств (нематериальных активов), приобретенных (сооруженных, изготовленных) в период применения упрощенки, – единовременно в момент ввода в эксплуатацию (отражения на счете 04) или равными долями в течение года
Стоимость основных средств и нематериальных активов относите на расходы равными долями в течение налогового периода. Такой порядок применяется в отношении всех активов: как приобретенных до перехода на упрощенку, так и приобретенных в период применения этого спецрежима (абз. 8 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Равные доли стоимости имущества отражайте в расходах в последний день каждого отчетного периода в течение календарного года.*
Такой подход подтверждают положения пункта 3.3 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 22 октября 2012 г. № 135н, и контролирующие ведомства (письма Минфина России от 17 января 2008 г. № 03-04-06-01/6, от 25 сентября 2007 г. № 03-11-04/2/234, от 17 ноября 2006 г. № 03-11-04/2/244, ФНС России от 27 февраля 2010 г. № 3-2-11/6).
Следуя такой позиции, расходы на приобретение (сооружение, изготовление, создание самой организацией) объектов нужно учитывать начиная с того отчетного периода, в котором произошло последним по времени одно из следующих событий:
– оплата стоимости основного средства и нематериального актива;
– ввод в эксплуатацию основного средства (отражение на счете 04 нематериального актива);
– подача документов на госрегистрацию прав на имущество (в отношении объектов недвижимости).
Это следует из положений подпунктов 1–2 пункта 3 статьи 346.16, абзаца 12 пункта 3 статьи 346.16 и подпункта 4 пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.
Чтобы определить сумму, которую нужно включить в расходы в конце каждого отчетного и налогового периода, воспользуйтесь формулами:
Расходы на приобретение (сооружение, изготовление, создание самой организацией) основного средства (нематериального актива), учитываемые в последний день отчетного (налогового) периода | = | Первоначальная стоимость основного средства (нематериального актива) | : | Доля расходов на приобретение основного средства (нематериального актива), учитываемая в текущем отчетном (налоговом) периоде |
Доля расходов на приобретение основного средства (нематериального актива), учитываемая в текущем отчетном (налоговом) периоде | = | 1 | : | Количество кварталов в периоде с момента выполнения всех условий по включению стоимости объекта в расходы до конца года |
Такие правила установлены в пунктах 3.13–3.17 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 22 октября 2012 г. № 135н, и подтверждены в письме ФНС России от 27 февраля 2010 г. № 3-2-11/6.
Пример признания расходов на приобретение основного средства при расчете единого налога при упрощенке. Основное средство приобретено в период применения упрощенки, введено в эксплуатацию и оплачено в разные отчетные периоды. Расходы в течение налогового периода признаются равными долями
ЗАО «Альфа» применяет упрощенку с начала года и платит налог с разницы между доходами и расходами. 16 апреля организация приобрела холодильное оборудование и ввела его в эксплуатацию. Первоначальная стоимость данного объекта по данным бухучета составила 45 000 руб. Организация перечислила оплату поставщику оборудования 16 июля.
При расчете единого налога бухгалтер учел расходы на приобретение оборудования в следующем порядке.
Отчетный (налоговый) период | Дата признания расхода | Сумма, которая будет уменьшать доходы при расчете единого налога при упрощенке (руб.) |
I квартал | – | – |
Первое полугодие | – | – |
Девять месяцев | 30 сентября | 45 000 : 2 = 22 500 |
Год | 31 декабря | 45 000 : 2 = 22 500* |
Если объект оплачивается частично, включите такую оплату в расходы при расчете единого налога при упрощенке по мере ее перечисления (подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Для этого воспользуйтесь формулой:
Расходы на приобретение (сооружение, изготовление, создание самой организацией) основного средства (нематериального актива), учитываемые в последний день отчетного (налогового) периода | = | Частичная оплата основного средства (нематериального актива), перечисленная в этом отчетном (налоговом) периоде | : | Доля расходов на приобретение основного средства (нематериального актива), учитываемая в этом отчетном (налоговом) периоде |
Такие правила предусмотрены пунктами 3.13–3.17 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 22 октября 2012 г. № 135н, и разъясняются в письмах Минфина России от 12 января 2010 г. № 03-11-06/2/01 и ФНС России от 6 февраля 2012 г. № ЕД-4-3/1818, от 21 мая 2010 г. № ШС-37-3/2202.
Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга