Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Номер за пять минут

Подписка
Срочно заберите все!
№23
27 июня 2013 91 просмотр

СИТУАЦИЯ: ЗАО «Краснодарпроектстрой» является заказчиком/застройщиком жилого дома с нежилыми помещениями. Строительство производится на средства дольщиков собственными силами, но для выполнения некоторых работ привлекаются субподрядные организации. Затраты по строительству дома собираются на сч.08, НДС на сч.19. Льготой по НДС как застройщик организация не пользуется. По окончанию строительства дома НДС (рассчитывается пропорционально площади) по жилым помещениям включается в затраты по дому и согласно ст.155 НК РФ при закрытии дома база по НДС возникает с разницы между доходами и затратами на строительство.ВОПРОС: Как поступить при закрытии дома с нежилыми помещениями? Что является базой для начисления по НДС при закрытии дома: общая сумма дохода, полученная по нежилым помещениям или разница между доходами и себестоимостью этих помещений? Как быть с НДС по нежилым помещениям на сч.19?

 Статья 155 Налогового кодекса РФ регулирует порядок определения налоговой базы по НДС при реализации имущественных прав. При закрытии дома и передаче помещений (как жилых, так и нежилых) дольщикам реализации не происходит, поэтому и налоговой базы по НДС не возникает.

При закрытии дома вознаграждение, полученное застройщиком при долевом строительстве, а также суммы экономии облагаются НДС в общем порядке.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1. Рекомендация:Как начислить НДС при реализации имущественных прав

Объект налогообложения

Налоговое законодательство не определяет понятие реализации имущественных прав. В статье 39 Налогового кодекса РФ дается определение лишь для реализации товаров, работ, услуг. Однако имущественные права не относятся ни к одной из этих категорий (ст. 38 НК РФ).

Гражданское законодательство признает имущественное право объектом гражданского оборота (ст. 128 и 129 ГК РФ). Это означает, что организации и граждане могут свободно отчуждать, приобретать или обменивать имеющиеся у них имущественные права. Таким образом, для целей обложения НДС реализацией имущественных прав следует признавать их передачу от одного лица другому.

В статье 155 Налогового кодекса РФ установлены особенности начисления НДС при реализации конкретных имущественных прав. Их нужно учитывать:*

  • при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг) (п. 1 и 2 ст. 155 НК РФ);
  • при передаче прав на жилые дома и помещения, гаражи или машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ);
  • при передаче денежного требования, приобретенного у третьих лиц (п. 4 ст. 155 НК РФ);
  • при передаче арендных прав и прав, связанных с заключением договора (п. 5 ст. 155 НК РФ).

Ситуация: нужно ли начислять НДС при реализации имущественных прав, которые не указаны в статье 155 Налогового кодекса РФ (например, при реализации имущественных прав на офисные здания, производственные помещения и т. п.)

Да, нужно.

По мнению финансового ведомства, если особенности определения налоговой базы при реализации имущественных прав не установлены, то следует руководствоваться пунктом 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ. Согласно этой статье при определении налоговой базы выручку следует рассчитывать исходя из всех доходов от реализации имущественных прав (т. е. начислять НДС на всю стоимость передаваемых прав). Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 февраля 2013 г. № 03-07-11/2927 и ФНС России от 8 февраля 2011 г. № КЕ-4-3/1907.*

При выполнении определенных условий и при наличии счета-фактуры на стоимость имущественного права покупатель нежилого помещения может принять предъявленную сумму НДС к вычету (письмо ФНС России от 8 февраля 2011 г. № КЕ-4-3/1907).

Главбух советует: есть основания, позволяющие при реализации имущественных прав, которые не указаны в статье 155 Налогового кодекса РФ, начислять НДС с разницы между доходами от реализации имущественных прав и расходами на их приобретение. Они заключаются в следующем.

Особый порядок определения налоговой базы при реализации имущественных прав на нежилые помещения законодательством не установлен. Вместе с тем, имущественные права на нежилые помещения и на имущество, перечисленное в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ, относятся к одному виду объектов гражданских прав. Согласно пункту 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ налоги должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными, поэтому порядок начисления НДС при реализации имущественных прав как на жилые, так и нежилые помещения должен быть одинаковым. Кроме того, в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ не предусмотрены исключения в отношении нежилых помещений. Таким образом, налоговую базу при реализации имущественных прав на нежилые помещения нужно определять так же, как и при реализации прав на жилые помещения, то есть как разницу между ценой реализации и ценой приобретения прав. Такой вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2010 г. № 13640/09.

Следует отметить, что применение этого вывода на практике может повлечь за собой споры с проверяющими. Поэтому, принимая подобное решение, организация должна быть готова отстаивать его в суде.

<…>

О.Ф. Цибизова

начальник отдела косвенных налогов департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Письмо Минфина России от 28.02.2013 № 03-07-11/5926

<…>

В каком порядке определяется величина налогооблагаемой базы по налогу на добавленную стоимость при возмездной уступке прав на нежилые помещения по договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома?*

«В связи с письмом по вопросу применения налога на добавленную стоимость при передаче имущественных прав на нежилые помещения по договору уступки права требования Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 146 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) передача имущественных прав является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Согласно пункту 1 статьи 153 Кодекса при передаче имущественных прав налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется с учетом особенностей, установленных данной главой Кодекса.*
Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав установлены статьей 155 Кодекса. При этом данной статьей Кодекса особенности определения налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения не установлены.*
Таким образом, при передаче указанных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 153 Кодекса, согласно которому при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость выручка от передачи имущественных прав исчисляется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате имущественных прав.*
Настоящее письмо не содержит правовых норм и общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.»

3. Статья: Налоги при строительстве жилых и нежилых объектов

Организация является заказчиком-застройщиком. Строит как жилые (по договорам долевого участия), так и нежилые здания. Отличается ли порядок налогообложения строительства указанных объектов?

Нет, не отличается.

Дело в том, что разница в налогообложении построенных жилых и нежилых объектов возникает только при их реализации по сделкам купли-продажи. Так, при продаже жилых помещений (а также долей в них) застройщик не облагает такие сделки НДС в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ.*

Но при долевом строительстве застройщик передает объект дольщикам как первым собственникам, отчитываясь таким образом перед ними за расходование полученных от них средств целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), а не продает его.*

Вознаграждение же, полученное застройщиком при долевом строительстве, облагается налогом на прибыль и НДС одинаково при строительстве как жилых, так и нежилых объектов – на общих основаниях. Это касается и дополнительного вознаграждения в виде экономии средств, выявленного по окончании строительства.*

Отвечал А.Ю. ДЕМЕНТЬЕВ,
генеральный директор
ООО «Аудит-Эскорт»

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка