Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Статья: Как предпринимателю открыть бизнес на своем земельном участке.
Какие действия предпринять перед началом строительства
Вся земля на территории Российской Федерации делится на несколько категорий (п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ). Полный перечень мы привели в таблице на этой странице. По правилам частные жилые дома располагаются на землях населенных пунктов (п. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ). Но, помимо жилья, на таких участках могут быть построены и другие объекты, предназначенные для нужд населения. Например, магазины, бизнес-центры, поликлиники, административные здания и т. д. (п. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ).
Законодательство не запрещает построить, к примеру, магазин или мини-отель на своем участке рядом с жилым домом (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ). Однако для этого вам потребуется выполнить некоторые действия для регистрации своего бизнеса.
Категории земельных участков
№ п/п | Категория земли |
1 | Земли сельскохозяйственного назначения |
2 | Земли населенных пунктов |
3 | Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения |
4 | Земли особо охраняемых территорий и объектов |
5 | Земли лесного фонда |
6 | Земли водного фонда |
7 | Земли запаса |
Действие 1. Проведите межевание участка. Первым делом отделите территорию жилого фонда от земли, на которой вы будете открывать свой бизнес. Дело в том, что ставки земельного налога на жилой участок и участок, предназначенный для коммерческого использования, значительно отличаются. Кроме того, вам придется менять вид разрешенного использования земли. * А это повлечет увеличение кадастровой стоимости вашего участка (п. 2.7.1 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 №?39). Поэтому, чтобы не платить налог по высокой ставке за всю свою территорию, ее придется разделить.
Чтобы размежевать участок, заключите договор со специализированной межевой организацией. Фирма сама проведет необходимые работы и по их окончании выдаст вам ваш экземпляр межевого дела (п. 16 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.96).
После этого вам нужно заново поставить два участка на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности (п. 1 и 2 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, далее — Закон № 221-ФЗ). Для этого обратитесь в ваше отделение Росреестра и узнайте, можно ли провести подобную процедуру в один этап или придется подавать документы дважды. Дело в том, что по сути Росреестр — это одна организация, которая включает кадастровую и регистрационную палаты. Но в разных регионах Российской Федерации могут быть разные правила подачи документов на кадастровый и регистрационный учет. Уточнить правила, которые действуют в вашем населенном пункте, вы можете и по телефону. О том, как узнать контактную информацию вашего отдела Росреестра, читайте во врезке ниже.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Действие 2. Обратитесь в местную администрацию для изменения вида разрешенного использования земли. Как конкретно вы сможете использовать свой участок, зависит от того, какой вид разрешенного использования земли ему присвоен. Если у вас уже построен жилой дом, скорее всего, это индивидуальное жилищное строительство. Уточнить это вы можете, заглянув в кадастровый паспорт или кадастровую выписку (приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831).
По общему правилу все виды разрешенного использования земли делятся на три большие группы (п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ):
- основные. Например, индивидуальное жилищное строительство;
- условно разрешенные. Например, магазины, аптеки, спортзалы, автомастерские и т. п.;
- вспомогательные. Применяются только в дополнение к основным видам разрешенного использования. Например, хозяйственные постройки, теплицы, оранжереи, индивидуальные бани и т. п. *
То есть постройки под бизнес относятся к категории условно разрешенных. Это означает, что для получения такого вида разрешенного использования вам придется взять специальное разрешение главы местной администрации (п. 6 ст. 37 и ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). Свое решение глава вынесет на основании рекомендаций специальной комиссии и по результатам публичных слушаний. В вашем населенном пункте комиссия может называться, например, комиссией по землепользованию и застройке, комиссией по градостроительным и земельным вопросам и т. п. Контакты своей комиссии спросите в местной администрации.
Чтобы начать процедуру получения разрешения, подайте в комиссию соответствующее заявление (п. 1 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). Форма такого заявления законодательно не установлена, поэтому вы можете составить его в произвольном виде. Образец мы привели ниже. К заявлению приложите другие необходимые документы: копии правоустанавливающих документов, копии паспортов собственников, схему расположения земельного участка и т. д. Точный список документов узнайте непосредственно в комиссии по вашей местности. В течение одного месяца комиссия рассмотрит ваш вопрос и самостоятельно направит свои рекомендации главе местной администрации (п. 7 и 8 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).
1 Конкретный перечень видов разрешенного использования земли устанавливается градостроительным регламентом применительно к вашей местности (абз. 2 п. 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).
По результатам рассмотрения заявления глава местной администрации выдаст вам решение об изменении вида разрешенного использования или об отказе. В случае отказа вы имеете право обратиться в суд для обжалования такого решения (п. 12 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).1
Действие 3. Внесите изменения в кадастровый учет земельного участка. После смены вида разрешенного использования земельного участка снова обратитесь в Росреестр для внесения изменений в кадастровый учет (п. 1 ст. 16 и подп. 14 п. 2 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Для этого подготовьте заявление по форме, которая утверждена приложением № 2 к приказу Минэкономразвития России от 30.09.2011 № 529. К заявлению приложите копии следующих документов:
- свидетельства о госрегистрации права собственности на землю;
- кадастрового паспорта земельного участка;
- решения главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования;
- межевого плана.
Подать документы вы можете лично (через своего представителя), отправить по почте ценным письмом с описью вложения. Также вы можете направить документы в электронном виде. Но для этого вам потребуется межевой план в формате XML, заверенный электронно-цифровой подписью кадастрового инженера.
Если вы решили подавать документы в электронном виде, сразу обговорите это со своим кадастровым инженером. Тогда он подготовит вам кадастровый план в нужном формате. Чтобы отправить документы в электронном виде, зайдите на официальный сайт Росреестра rosreestr.ru. Выберите раздел «Государственные услуги» — «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества» — «Подать заявление о кадастровом учете изменений земельного участка (физлица)».
Как предпринимателю платить земельный налог, если он использует свой участок под бизнес
Если вы ведете бизнес на своем участке, то автоматически должны платить земельный налог по тем же правилам, что и организации. Сразу скажем, что на ставки налога для одинаковых видов разрешенного использования земли наличие или отсутствие статуса предпринимателя никак не влияет. Разница в том, что рядовые физлица получают готовые налоговые уведомления и платят налог по ним (п. 4 ст. 397 НК РФ). А вот бизнесмену самостоятельно нужно рассчитывать сумму земельного налога, если он использует участок в предпринимательской деятельности (абз. 2 п. 2 и п. 5 ст. 396 НК РФ). Кроме того, ежегодно до 1 февраля включительно нужно сдавать налоговую декларацию по земельному налогу в инспекцию по месту нахождения участка (п. 1 и 3 ст. 398 НК РФ). *
В ситуации, когда вы размежевали свою землю и разделили ее на два отдельных участка, платить налог по описанным выше правилам нужно за тот, который вы будете использовать под бизнес. А вот за участок, занятый под жилые постройки, инспекторы будут продолжать присылать вам налоговые уведомления.
Отметим, что сведения обо всех этих изменениях налоговикам должен предоставить Росреестр, самостоятельно сообщать в ИФНС об изменениях не нужно (п. 4 ст. 85 НК РФ).
Журнал «Бухгалтерия ИП» № 10, Октябрь 2014
2. Рекомендация:Предприниматель продает собственное недвижимое имущество.
Предприниматель как физическое лицо может покупать и продавать свое имущество. При этом ему нужно оценивать, является ли такая продажа способом получить доход от бизнеса. Либо продажа недвижимости обусловлена личными нуждами предпринимателя как физического лица. Делая выбор в пользу одного или другого варианта, нужно обращать внимание на некоторые нюансы, о которых мы и хотим рассказать.
Случай № 1 Продажа имущества в рамках ведения бизнеса
Для начала напомним следующее. Чтобы заниматься бизнесом, физическому лицу нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и указать при этом вид деятельности, которым он будет заниматься.
Поступления от этого вида деятельности будут доходами, полученными от ведения предпринимательской деятельности. Соответственно если при этом предприниматель применяет УСН, а доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они будут облагаться в рамках УСН (ст. 346.15 НК РФ).* И одновременно эти доходы будут освобождены от обложения НДФЛ (п. 24 ст. 217 НК РФ). Аналогичную позицию занимает и Минфин России в письме от 12.08.2010 № 03-04-05/3-452.
Журнал «Упрощенка» № 1, Январь 2013