Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
10 ноября 2014 85 просмотров

ФЛ приобрело земельный участок, затем этот участок при образовании ИП (налогообложение УСН 6%) используется в предпринимательской деятельности.Вопрос: Как оформить передачу земельного участка от ФЛ к ИП (бухгалтерские проводки), по какой стоимости? Какие подтверждающие документы нужно подложить? ИП и ФЛ - это одно и тоже лицо.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья: Как предпринимателю открыть бизнес на своем земельном участке.

<…>

Какие действия предпринять перед началом строительства

Вся земля на территории Российской Федерации делится на несколько категорий (п. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ). Полный перечень мы привели в таблице на этой странице. По правилам частные жилые дома располагаются на землях населенных пунктов (п. 1 ст. 83 Земельного кодекса РФ). Но, помимо жилья, на таких участках могут быть построены и другие объекты, предназначенные для нужд населения. Например, магазины, бизнес-центры, поликлиники, административные здания и т. д. (п. 1 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

Законодательство не запрещает построить, к примеру, магазин или мини-отель на своем участке рядом с жилым домом (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ). Однако для этого вам потребуется выполнить некоторые действия для регистрации своего бизнеса.

Категории земельных участков

№ п/п Категория земли
1 Земли сельскохозяйственного назначения
2 Земли населенных пунктов
3 Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
4 Земли особо охраняемых территорий и объектов
5 Земли лесного фонда
6 Земли водного фонда
7 Земли запаса

Действие 1. Проведите межевание участка. Первым делом отделите территорию жилого фонда от земли, на которой вы будете открывать свой бизнес. Дело в том, что ставки земельного налога на жилой участок и участок, предназначенный для коммерческого использования, значительно отличаются. Кроме того, вам придется менять вид разрешенного использования земли. * А это повлечет увеличение кадастровой стоимости вашего участка (п. 2.7.1 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 №?39). Поэтому, чтобы не платить налог по высокой ставке за всю свою территорию, ее придется разделить.

Чтобы размежевать участок, заключите договор со специализированной межевой организацией. Фирма сама проведет необходимые работы и по их окончании выдаст вам ваш экземпляр межевого дела (п. 16 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.96).

После этого вам нужно заново поставить два участка на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности (п. 1 и 2 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ, далее — Закон № 221-ФЗ). Для этого обратитесь в ваше отделение Росреестра и узнайте, можно ли провести подобную процедуру в один этап или придется подавать документы дважды. Дело в том, что по сути Росреестр — это одна организация, которая включает кадастровую и регистрационную палаты. Но в разных регионах Российской Федерации могут быть разные правила подачи документов на кадастровый и регистрационный учет. Уточнить правила, которые действуют в вашем населенном пункте, вы можете и по телефону. О том, как узнать контактную информацию вашего отдела Росреестра, читайте во врезке ниже.

<…>

Действие 2. Обратитесь в местную администрацию для изменения вида разрешенного использования земли. Как конкретно вы сможете использовать свой участок, зависит от того, какой вид разрешенного использования земли ему присвоен. Если у вас уже построен жилой дом, скорее всего, это индивидуальное жилищное строительство. Уточнить это вы можете, заглянув в кадастровый паспорт или кадастровую выписку (приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831).

По общему правилу все виды разрешенного использования земли делятся на три большие группы (п. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ):

  • основные. Например, индивидуальное жилищное строительство;
  • условно разрешенные. Например, магазины, аптеки, спортзалы, автомастерские и т. п.;
  • вспомогательные. Применяются только в дополнение к основным видам разрешенного использования. Например, хозяйственные постройки, теплицы, оранжереи, индивидуальные бани и т. п. *

То есть постройки под бизнес относятся к категории условно разрешенных. Это означает, что для получения такого вида разрешенного использования вам придется взять специальное разрешение главы местной администрации (п. 6 ст. 37 и ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). Свое решение глава вынесет на основании рекомендаций специальной комиссии и по результатам публичных слушаний. В вашем населенном пункте комиссия может называться, например, комиссией по землепользованию и застройке, комиссией по градостроительным и земельным вопросам и т. п. Контакты своей комиссии спросите в местной администрации.

Чтобы начать процедуру получения разрешения, подайте в комиссию соответствующее заявление (п. 1 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ). Форма такого заявления законодательно не установлена, поэтому вы можете составить его в произвольном виде. Образец мы привели ниже. К заявлению приложите другие необходимые документы: копии правоустанавливающих документов, копии паспортов собственников, схему расположения земельного участка и т. д. Точный список документов узнайте непосредственно в комиссии по вашей местности. В течение одного месяца комиссия рассмотрит ваш вопрос и самостоятельно направит свои рекомендации главе местной администрации (п. 7 и 8 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).

1 Конкретный перечень видов разрешенного использования земли устанавливается градостроительным регламентом применительно к вашей местности (абз. 2 п. 2 ст. 85 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

По результатам рассмотрения заявления глава местной администрации выдаст вам решение об изменении вида разрешенного использования или об отказе. В случае отказа вы имеете право обратиться в суд для обжалования такого решения (п. 12 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).1

Действие 3. Внесите изменения в кадастровый учет земельного участка. После смены вида разрешенного использования земельного участка снова обратитесь в Росреестр для внесения изменений в кадастровый учет (п. 1 ст. 16 и подп. 14 п. 2 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Для этого подготовьте заявление по форме, которая утверждена приложением № 2 к приказу Минэкономразвития России от 30.09.2011 № 529. К заявлению приложите копии следующих документов:

  • свидетельства о госрегистрации права собственности на землю;
  • кадастрового паспорта земельного участка;
  • решения главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования;
  • межевого плана.

Подать документы вы можете лично (через своего представителя), отправить по почте ценным письмом с описью вложения. Также вы можете направить документы в электронном виде. Но для этого вам потребуется межевой план в формате XML, заверенный электронно-цифровой подписью кадастрового инженера.

Если вы решили подавать документы в электронном виде, сразу обговорите это со своим кадастровым инженером. Тогда он подготовит вам кадастровый план в нужном формате. Чтобы отправить документы в электронном виде, зайдите на официальный сайт Росреестра rosreestr.ru. Выберите раздел «Государственные услуги» — «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества» — «Подать заявление о кадастровом учете изменений земельного участка (физлица)».

<…>

Как предпринимателю платить земельный налог, если он использует свой участок под бизнес

Если вы ведете бизнес на своем участке, то автоматически должны платить земельный налог по тем же правилам, что и организации. Сразу скажем, что на ставки налога для одинаковых видов разрешенного использования земли наличие или отсутствие статуса предпринимателя никак не влияет. Разница в том, что рядовые физлица получают готовые налоговые уведомления и платят налог по ним (п. 4 ст. 397 НК РФ). А вот бизнесмену самостоятельно нужно рассчитывать сумму земельного налога, если он использует участок в предпринимательской деятельности (абз. 2 п. 2 и п. 5 ст. 396 НК РФ). Кроме того, ежегодно до 1 февраля включительно нужно сдавать налоговую декларацию по земельному налогу в инспекцию по месту нахождения участка (п. 1 и 3 ст. 398 НК РФ). *

В ситуации, когда вы размежевали свою землю и разделили ее на два отдельных участка, платить налог по описанным выше правилам нужно за тот, который вы будете использовать под бизнес. А вот за участок, занятый под жилые постройки, инспекторы будут продолжать присылать вам налоговые уведомления.

Отметим, что сведения обо всех этих изменениях налоговикам должен предоставить Росреестр, самостоятельно сообщать в ИФНС об изменениях не нужно (п. 4 ст. 85 НК РФ).

<…>

Журнал «Бухгалтерия ИП» № 10, Октябрь 2014

2. Рекомендация:Предприниматель продает собственное недвижимое имущество.

<…>

Предприниматель как физическое лицо может покупать и продавать свое имущество. При этом ему нужно оценивать, является ли такая продажа способом получить доход от бизнеса. Либо продажа недвижимости обусловлена личными нуждами предпринимателя как физического лица. Делая выбор в пользу одного или другого варианта, нужно обращать внимание на некоторые нюансы, о которых мы и хотим рассказать.

Случай № 1 Продажа имущества в рамках ведения бизнеса

Для начала напомним следующее. Чтобы заниматься бизнесом, физическому лицу нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и указать при этом вид деятельности, которым он будет заниматься.

Поступления от этого вида деятельности будут доходами, полученными от ведения предпринимательской деятельности. Соответственно если при этом предприниматель применяет УСН, а доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они будут облагаться в рамках УСН (ст. 346.15 НК РФ).* И одновременно эти доходы будут освобождены от обложения НДФЛ (п. 24 ст. 217 НК РФ). Аналогичную позицию занимает и Минфин России в письме от 12.08.2010 № 03-04-05/3-452.

<…>

Журнал «Упрощенка» № 1, Январь 2013

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка