1. Законодательством не регламентирован порядок расчета НДС для передачи дольщикам. Унифицированным порядком расчета НДС является деление пропорционально площади отдельных помещений относительно общей площади строительства. Рассчитывается усредненная стоимость строительства 1 кв. м дома. Как вариант более приближенный к действительности, может быть распределение расходов пропорционально площади отдельных помещений относительно сметной стоимости строительства такого вида помещений. Определив стоимость строительства каждой доли, подлежащей передаче, таким же образом рассчитывают сумму подлежащего передаче НДС.
2. Порядок составления сводного счета-фактуры не урегулирован ни главой 21 Налогового кодекса РФ, ни постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137. Поэтому необходимо руководствоваться рекомендациями Минфина России и ФНС России по этому вопросу. Сводный счет-фактуру составляйте в двух экземплярах по общим правилам на основании первичных документов и счетов-фактур, полученных от подрядчиков и поставщиков. Сводный счет-фактуру составьте после того, как строительство будет завершено (но не позднее пяти дней после передачи объекта на баланс инвестора). К сводному счету-фактуре должны прилагаться копии всех счетов-фактур, на основании которых он был составлен. Необходимо отразить счет-фактуру в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.
3.НДС со стоимости подрядных работ относятся на расходы по строительству жилого дома:
Дебет 08-3 Кредит 19.
Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:
Дебет76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3.
Предоставьте сводный счет-фактуру.
В бухгалтерском и налоговом учете передача НДС не отражается.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух vip - версия для коммерческих организаций, верс ия для коммерческих организаций
1.Рекомендация: Как оформить сводный счет-фактуру, который застройщик передает инвестору
Составляйте в двух экземплярах по общим правилам на основании первичных документов и счетов-фактур, полученных от подрядчиков и поставщиков.
Порядок составления сводного счета-фактуры не урегулирован ни главой 21 Налогового кодекса РФ, ни постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137. Поэтому организациям следует руководствоваться рекомендациями Минфина России и ФНС России по этому вопросу.*
По мнению контролирующих ведомств, сводный счет-фактура составляется по общим правилам на типовой форме. При этом графы 1–11 счета-фактуры заполняются исходя из того, что строительно-монтажные работы и материалы (работы, услуги) должны быть выделены в самостоятельные позиции.
Сводный счет-фактуру заполняйте на основании счетов-фактур, полученных от подрядчиков и поставщиков, первичных документов.
Стоимость услуг застройщика по организации строительства в сводный счет-фактуру не включайте.
Сводный счет-фактуру составьте в двух экземплярах после того, как строительство будет завершено (но не позднее пяти дней после передачи объекта на баланс инвестора). Один из экземпляров передайте инвестору.* На его основании он сможет принять к вычету входной НДС по подрядным работам и материально-производственным запасам, использованным при строительстве (п. 1, 6 ст. 171 и п. 1, 5 ст. 172 НК РФ). К сводному счету-фактуре приложите копии счетов-фактур, полученных от подрядчиков и поставщиков, а также копии первичных документов. При составлении сводного счета-фактуры учитывайте счета-фактуры подрядчиков и поставщиков, предъявленные в течение всего периода строительства, независимо от даты их составления (письмо ФНС России от 12 июля 2011 г. № ЕД-4-3/11248). Свой экземпляр храните в журнале учета выставленных счетов-фактур (в книге продаж не регистрируйте).*
На стоимость услуг застройщика оформите отдельный счет-фактуру в двух экземплярах, один из которых также предоставьте инвестору. На его основании он сможет предъявить входной НДС по таким работам к вычету (п. 1, 6 ст. 171 и п. 1, 5 ст. 172 НК РФ). Второй экземпляр этого счета-фактуры зарегистрируйте в книге продаж.
Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 5 декабря 2008 г. № 03-07-09/40, от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07 и ФНС России от 7 сентября 2009 г. № 3-1-11/708.
О.Ф. Цибизова
начальник отдела косвенных налогов департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики Минфина России
2.Статья: Выставление сводного счета-фактуры
Когда нужен документ
Прежде всего надо определиться, в каких ситуациях требуется выставлять сводный счет-фактуру.
Сводный счет-фактура – документ понятийный, никогда не вводившийся в обиход нормативными актами. Необходимость в данном документе возникла, когда темпы роста строительства с привлечением средств инвесторов стали очень высоки. Тогда Минфин России (см. письмо от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07) предложил застройщикам выставлять инвесторам сводный счет-фактуру при передаче последнему его доли и приходящихся на нее расходов и НДС по строительству. Осуществлять такую форму документооборота предполагалось по инвестиционным договорам. Согласно такому договору, застройщик (лицо, имеющее на застраиваемый участок право собственности или аренды) привлекал к финансированию строительства средства сторонних инвесторов, беря при этом на себя обязательства передать им долю в построенном объекте в соответствии с условиями договора. В то время эти договоры квалифицировались как самостоятельная разновидность договоров, несмотря на то, что Гражданским кодексом РФ такая квалификация не предусматривалась.
Договоры долевого участия в строительстве по своей сути близки к инвестиционным. Однако их содержание, порядок заключения и реализации в отличие от инвестиционных договоров были регламентированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Экономическая схожесть долевых и инвестиционных договоров позволила распространить практику выписки сводных счетов-фактур на договоры долевого участия в случаях, когда дольщиком выступает юридическое лицо.
Таким образом, сводный счет-фактура является документом, введенным в обиход обычаями делового оборота. Отсюда и проблемы, которые возникали при его заполнении, связанные с отсутствием нормативного регулирования порядка его составления и невозможностью заполнить отдельные позиции. В результате застройщики оформляют сводные счета-фактуры исходя из собственного представления, рискуя, что налоговики, ссылаясь на общие нормы по заполнению счетов-фактур, сочтут эти документы выписанными с нарушением действующих правил. Теоретически такой риск есть и сейчас, хотя в большинстве случаев налоговики относятся к сводным счетам-фактурам лояльно.
Правила оформления
Исходя из вышеизложенного, можно предположить, что те позиции, которые в сводном счете-фактуре заполнить невозможно (например, платежно-расчетные документы), заполнять не нужно – в них ставится прочерк.
Кроме того, к сводному счету-фактуре должны прилагаться копии всех счетов-фактур, на основании которых он был составлен, благодаря чему всегда можно найти информацию, недостающую в сводном документе. Эти счета-фактуры рекомендуется свести в реестр. По общему итогу включенных в него документов также можно произвести расчет той доли налога, которая передается конкретному инвестору, относительно стоимости доли передаваемого построенного объекта.*
НДС, передаваемый инвестору
Как же рассчитать долю налога, которая должна быть передана инвестору (дольщику)? Этот вопрос целиком и полностью в ведении самого застройщика. Дело в том, что, кроме него, никто не может посчитать стоимость строительства отдельных площадей в объекте. Унифицированным порядком такого расчета является деление пропорционально площади отдельных помещений относительно общей площади строительства. Рассчитывается усредненная стоимость строительства 1 кв. м дома. Такой расчет принимается всеми, включая налоговые органы.*
Однако это не всегда соответствует действительности. Например, стоимость строительства 1 кв. м машино-места никак не может сравниться со стоимостью 1 кв. м квартиры или даже нежилого помещения на первом этаже.
В таких случаях более справедливым может быть распределение расходов пропорционально площади отдельных помещений относительно сметной стоимости строительства такого вида помещений. Например, сметчики, составив локальные сметы по видам помещений на строительство машино-мест, нежилых помещений и квартир (всего три вида укрупненных локальных смет), определили сметную стоимость строительства группы каждого из этих видов помещений. Тогда застройщик на основании этих смет может определить в пропорции, какая часть всех расходов пошла на строительство нежилых помещений (машино-мест, квартир). Получив эти величины, можно внутри каждой группы затрат определить стоимость строительства отдельного помещения пропорционально его площади в общей площади данной группы. Этот вариант, конечно, громоздкий, но доказать проверяющим правильность распределения затрат другим способом сложно. Определив стоимость строительства каждой доли, подлежащей передаче, таким же образом рассчитывают сумму подлежащего передаче НДС.*
Следует отметить, что предложенный порядок оформления сводных счетов-фактур относится к средствам дольщиков, признаваемым целевыми и израсходованным по целевому назначению. Если цена договора предполагала помимо данных средств вознаграждение за услуги застройщика, то на сумму такого вознаграждения, если оно облагалось НДС, выписывается обычный счет-фактура. При этом вознаграждение застройщика включает в себя сумму полученной экономии в виде не израсходованных по целевому назначению средств дольщиков.
Важно запомнить
Сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных заказчиком от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и от поставщиков товаров (работ, услуг). При этом в данном счете-фактуре строительно-монтажные работы и товары (работы, услуги) выделяются в самостоятельные позиции (письмо Минфина России от 24 мая 2006 г. № 03-04-10/07).*
Журнал «Учет в строительстве» № 5, Май 2014
3. Рекомендация: Расчет суммы НДС, предъявляемой инвестору
В строительстве жилого дома с торговыми площадями принимают участие физические лица по договору долевого участия и юридические лица по договору инвестирования. Нужно ли в сводном счете-фактуре юридическому лицу на передачу объекта выделять налог на добавленную стоимость? Если нужно, то в какой пропорции от общего НДС?
Конечно, «передавать» юридическому лицу сумму налога, предъявленного в процессе строительства, необходимо. Иначе инвестор не сможет воспользоваться своим правом на налоговый вычет.
Определить часть налога, приходящуюся на это юридическое лицо, целесообразно исходя из соотношения площадей, подлежащих передаче дольщикам и организациям.*
Например, построили 1000 кв. м площадей, из которых 600 кв. м – жилье, передаваемое дольщикам, а 400 кв. м – нежилые помещения, передаваемые юридическим лицам. При этом заплатили 800 000 руб. НДС в целом по строительству. Тогда сумма налога, предъявляемая юридическому лицу при передаче объекта, составит 320 000 руб. (400 кв. м : 1000 кв. м ? 800 000 руб.).
Журнал «Учет в строительстве» № 5, Май 2014
4.Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов
Расходы
Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:
Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.
НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:
Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство «входной» НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.*
Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:
Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен «входной» НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.
Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому «входной» НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.
Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты «входной» НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.
Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:
Дебет76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.*
Сумму «входного» НДС по расходам на строительство (включая расходы на оказание услуг застройщика), которые осуществляются за счет средств дольщиков, учитывайте в стоимости приобретенных товаров (работ, услуг, имущественных прав) (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).*
Олег Хороший
государственный советник налоговой службы РФ II ранга