1) Доходом для ООО «ИЖС» будет выручка от оказания услуг застройщика, а средства, полученные ООО «ИЖС» от дольщиков в возмещение затрат на строительство, доходом не признаются. Из вашего примера нельзя точно определить сумму дохода ООО «ИЖС», так как вы платите и за услуги застройщика, и в возмещение затрат. По факту взаимозачета организации на УСН должны признавать доход, как и по факту получения оплаты.
2) Быть подрядчиком и дольщиков в одном лице допускается, но в этом случае предпочтительно расплачиваться с застройщиком деньгами, а не путем проведения взаимозачета, потому что по договору долевого строительства застройщик привлекает именно денежные средства. Чтобы безопасно провести взаимозачет, лучше заключить с застройщиком договор инвестирования.
3) Рассрочка платежа застройщику по договору долевого строительства допускается.
4) Если компания «СРСУ» не проводит взаимозачет, то она должна отразить в учете отдельные операции – выполнение работ по договору подряда, получение квартир, их продажу третьим лицам.
Выполнение работ нужно отражать в обычном порядке. Об этом сказано в нижеследующей рекомендации.
Что касается получения квартир, их оплаты и продажи третьим лицам, то проводки будут такие:
- Дебет 41 Кредит 76 – на сумму затрат компании «СРСУ» на приобретение квартир;
- Дебет 45 Кредит 41 – при передаче квартир покупателям;
- Дебет 62 Кредит 90-1 – на продажную стоимость квартир;
- Дебет 90-2 Кредит 45 – на фактическую себестоимость квартир;
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
По мере внесения оплаты за квартиры застройщику на условиях рассрочки:
- Дебет 76 Кредит 51.
В налоговом учете компания «СРСУ» должна признать выручку от реализации квартир и расход в виде покупной стоимости квартир. Доходы и расходы при методе начисления признаются независимо от факта и формы оплаты.
Обоснование
1. Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 7, июля 2009
Доходы застройщика при «упрощенке»
Увеличивают ли авансовые платежи, поступающие от дольщиков, налоговую базу застройщика, учитывая, что организация применяет упрощенную систему налогообложения (объект – «доходы»)?
Да, увеличивают, но только в части оплаты услуг застройщика, а также экономии средств.
Согласно статье 346.15 НК РФ, организации, применяющие «упрощенку», при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы. Они определяются согласно нормам в соответствии со статьями 249 и 250 главного налогового документа. В то же время при расчете единого налога не учитываются доходы, указанные в статье 251 НК РФ. К таким доходам, согласно подпункту 14 пункта 1 данной статьи, относятся средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. Таким образом, в качестве доходов организация-застройщик обязана учитывать только доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью *. Аналогичное мнение высказали чиновники Минфина России в письме от 28 апреля 2009 г. № 03-11-06/2/71.
2. Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 6, июня 2014
Взаимозачет по «будущей» квартире
Пример 1
Сторона-1 выполнила для Стороны-2 работы на сумму 1 000 000 руб. Акт сдачи-приемки работ подписан 1 апреля 2014 года. По условиям договора оплата данных работ Стороной-2 должна быть произведена до 1 июня 2014 года.
Сторона-2 сдала Стороне-1 результат работ на сумму 1 500 000 руб. Акт подписан 10 апреля 2014 года. По условиям договора оплата работ Стороной-1 должна быть произведена до 1 мая 2014 года. В данной ситуации возможен зачет взаимной задолженности на 1 000 000 руб.:
– по заявлению Стороны-1 начиная с 1 июня 2014 года (ст. 410 Гражданского кодекса РФ);
– по заявлению Стороны-2 начиная с 1 мая 2014 года (ст. 410 Гражданского кодекса РФ),
– по соглашению сторон начиная с 10 апреля 2014 года (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). То, что ни у заказчика, ни у подрядчика не наступил срок оплаты обязательств, значения не имеет, так как зачет взаимных обязательств производится по соглашению сторон.
В примере у каждой из сторон в учете была отражена как дебиторская, так и кредиторская задолженность другой стороны.
Зачет обязательств возможен
А могут ли стороны провести взаимозачет, если в бухгалтерском учете у них не имеется одновременно дебиторской и кредиторской задолженности другой стороны? Например, возможно ли составление соглашения, согласно которому задолженность заказчика по оплате выполненных подрядчиком работ будет зачтена в счет исполнения обязанности подрядчика по оплате квартиры авансом? Ведь в данном случае в учете подрядчика отражена только дебиторская задолженность заказчика, а в учете заказчика – только кредиторская задолженность перед подрядчиком.
Законодательство РФ не содержит запрета на составление такого документа. Его можно назвать соглашением о зачете взаимных обязательств *. Отметим, что эти соглашения успешно применяются на практике.
К сожалению, из вопроса не ясно, на основании чего квартира должна быть передана подрядчику.
Обычно используется договор участия в долевом строительстве либо договор купли-продажи. Право сторон заключить договор купли-продажи будущей квартиры следует из пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ. В нем сказано, что договор может быть заключен и в отношении товара, который продавец создаст в будущем.
Пример 2
ООО «Подрядчик» выполнило для ООО «Заказчик» строительно-монтажные работы на объекте «Дом № 1» на сумму 5 000 000 руб. по договору № 1 от 1 февраля 2014 г.
Акт сдачи-приемки работ подписан 1 апреля 2014 года. По условиям договора ООО «Заказчик» должно произвести оплату данных работ до 1 июня 2014 года.
Между ООО «Заказчик» и ООО «Подрядчик» заключен договор участия в долевом строительстве № 2 от 1 марта 2014 г., застройщиком по которому является ООО «Заказчик», а участником долевого строительства – ООО «Подрядчик». Цена договора – 4 000 000 руб. (вознаграждение застройщика в ней не выделено).
По условиям договора срок оплаты участником долевого строительства цены договора установлен до 1 июля 2014 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – до 31 декабря 2014 года.
По соглашению сторон от 15 апреля 2014 г. о зачете взаимных обязательств задолженность ООО «Заказчик» по оплате выполненных ООО «Подрядчик» работ частично засчитывается в счет исполнения обязанности ООО «Подрядчик» по оплате цены договора участия в долевом строительстве. Сумма зачета – 4 000 000 руб.
Бухгалтер ООО «Подрядчик» отразил операции по данной ситуации следующими записями (проводки по начислению НДС в примере не рассматриваем):
ДЕБЕТ 62 субсчет «ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка» (аналитический счет «Дом № 1»)
– 5 000 000 руб. – реализованы выполненные работы;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 2 от 01.03.2014»)
КРЕДИТ 62 субсчет «ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
– 4 000 000 руб. – проведен зачет взаимных обязательств.
Бухгалтер ООО «Заказчик» сделал в учете следующие записи:
ДЕБЕТ 08 (20) субсчет «Дом № 1» (аналитический счет «СМР»)
КРЕДИТ 60 субсчет «ООО “Подрядчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
– 5 000 000 руб. – приняты работы;
ДЕБЕТ 60 субсчет «ООО “Подрядчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с ООО “Подрядчик”» (аналитический счет «Договор № 2 от 01.03.2014»)
– 4 000 000 руб. – проведен зачет взаимных обязательств.
3. Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 7, июль 2010
Взаимозачет обязательств
Прежде всего, разберемся с договорными отношениями сторон.
Обратите внимание: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (п. 1 ст. 1). Поэтому если буквально трактовать положения закона, то при заключении с субподрядчиком договора долевого участия проводить взаимозачет нельзя *.
Однако на практике данное условие не соблюдается: дольщики расплачиваются (по согласованию с заказчиком) и другими способами, к которым может относиться и зачет встречных обязательств, предложенный контрагентом. Ведь прямого запрета в законе № 214-ФЗ нет, как нет и санкций за применение иных (не запрещенных российским законодательством) форм расчетов *.
Поэтому, если организация уже заключила с субподрядчиком договор долевого участия на нежилое помещение, по мнению автора, его можно из-за проведения взаимозачета и не перезаключать (ведь договор уже зарегистрирован в установленном порядке и т. д.).
Если же договор еще не заключен (и на будущее), целесообразно в такой ситуации заключать с субподрядчиком или иным партнером, с которым предполагается проведение взаимозачетов, не договор долевого участия, а договор инвестирования *.
В этом случае возникающие отношения будут регулироваться Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». А согласно статье 1 закона № 39-ФЗ, в качестве инвестиций могут выступать как денежные средства, так и иные права, имеющие денежную оценку.
Таким образом, между организациями будут заключены два разных договора – строительного подряда и инвестирования, по которым они могут произвести зачет встречных обязательств (по первому договору должником по оплате выполненных работ будет выступать застройщик, по второму должником по внесению платежей будет выступать субподрядчик).
4. Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 5, мая 2009
Договор долевого участия с рассрочкой платежа
Правомочен ли договор?
Рассмотрим ситуацию. Организация-застройщик применяет упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы». Строительство осуществляется на средства физических лиц и организаций по договорам долевого строительства с отсрочкой платежа. При этом часть срока действия такого договора будет приходиться на период, когда дом уже сдан в эксплуатацию. Не будут ли заключенные договоры считаться ничтожными? Не потеряет ли организация право на применение «упрощенки»? Когда и как в данной ситуации определить доход для целей налогообложения?
Рассрочка платежа законом не запрещена
Договор считается не заключенным при отсутствии в нем существенных условий. Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее – закон). Одним из них является цена. Поэтому, если договор содержит все обязательные условия, считать его не заключенным нет оснований.
Что касается отсрочки платежей, то закон допускает разные способы внесения платежей – единовременно либо в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (п. 3 ст. 5). Следовательно, срок действия договора, предусматривающего рассрочку платежа, даже если он переходит на период после подписания акта ввода дома в эксплуатацию, законом не ограничивается. И такие договоры не будут считаться ничтожными. Суды также не возражают против рассрочки платежей по договору долевого участия и регистрации права собственности по таким договорам *. Об этом свидетельствует, в частности, постановление ФАС Уральского округа от 15 августа 2005 г. № Ф09-2545/05-С4.
В каком случае теряется право на «упрощенку»
Потерять право на применение «упрощенки» организация может только при превышении дохода (20 млн руб., пересчитанные с учетом индексации), либо если она перестанет соответствовать установленным статьями 346.12, 346.14 Налогового кодекса РФ критериям (например, по численности, стоимости основных средств и нематериальных активов, зависимости от «чужого» капитала и т. д.).
Определение дохода
При применении упрощенной системы доход определяется кассовым методом: датой его получения признается день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу и т. д.
Напоминаем, средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика, относятся к средствам целевого финансирования и соответственно не учитываются при налогообложении (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ), но только в части средств, использованных по назначению.
В случае образования у застройщика экономии ее сумма подлежит учету в качестве внереализационного дохода (если возврат участникам «лишних» сумм договором не предусмотрен).
Данный порядок установлен пунктом 1 статьи 346.15 и пунктом 15 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Таким образом, при определении налоговой базы следует учитывать экономию затрат на строительство квартир за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью по мере оплаты. Указанный подход подтвержден в письме Минфина России от 18 июня 2008 г. № 03-11-04/2/92.
Поэтому исчислить сумму дохода организация сможет лишь после сдачи дома *. На момент подписания акта она определит фактическую стоимость строительства, а затем по мере поступления средств от дольщиков будет отслеживать экономию фактических затрат на строительство квартир по сравнению с их сметной стоимостью, оплаченной дольщиками.
5. Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.
Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг)
В бухучете доходы и расходы от реализации работ (услуг) учитывайте тогда, когда работа выполнена, а услуга оказана * (подп. «г» п. 12 и п. 13 ПБУ 9/99, п. 18 ПБУ 10/99).
Работа (услуга) считается выполненной (оказанной), когда ее результат принят заказчиком и подписаны документы, удостоверяющие это (ст. 720, 783 ГК РФ).
Доходом от реализации работ (услуг) будет выручка. Ее отражайте по кредиту счета 90-1. При этом делайте проводку *:
Дебет 62 (76, 50) Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации работ (услуг).
Себестоимость работ (услуг) списывайте с кредита счета 20 «Основное производство» *:
Дебет 90-2 Кредит 20
– учтена в составе расходов себестоимость реализованных работ (услуг).
Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов и подпункта «г» пункта 12 ПБУ 9/99.
О том, как отразить в составе затрат расходы на продажу, см. Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на продажу готовой продукции (работ, услуг).
О том, как учитывать себестоимость, см. Как учитывать затраты на производство продукции, работ или услуг.
Доходом от реализации работ (услуг) является выручка * (п. 1 ст. 249 НК РФ). При расчете налога на прибыль ее учитывайте на дату принятия заказчиком результатов работ, услуг (этапа работ, услуг). То есть на дату составления и подписания сторонами документов, удостоверяющих передачу всей работы или этапа заказчику (например, акта об оказании услуг, выполнении работ) (письмо Минфина России от 15 мая 2008 г. № 03-03-06/2/56). Так поступайте, если организация применяет метод начисления (п. 3 ст. 271 НК РФ).