Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В трудовых книжках можете не ставить печати

Подписка
Срочно заберите все!
№24
24 июня 2015 11 просмотров

ООО «ИЖС» (на УСН –доходы) является застройщиком жилого дома. В 2014 г. наша компания «СРСУ» выступало подрядчиком на данном объекте. По договору подряда за оказанные услуги возник долг в сумме 30 000 т.р. В 2015г. ООО «СРСУ» заключает договор участия в долевом строительстве указанного дома до ввода дома в эксплуатацию на сумму 80 000 т.р. После ввода получает по акту передачи квартиры и продает их третьим лицам. Расчет с застройщиком планируется производить в рассрочку на 2 года.Как ведется бухгалтерский и налоговый учет данных операций у дольщика-«СРСУ»?Допускается ли быть подрядчиком и дольщиком в одном лице?Допускается ли вариант рассрочки платежа?Что будет являться доходом для целей налогообложения для «ИЖС»?

1) Доходом для ООО «ИЖС» будет выручка от оказания услуг застройщика, а средства, полученные ООО «ИЖС» от дольщиков в возмещение затрат на строительство, доходом не признаются. Из вашего примера нельзя точно определить сумму дохода ООО «ИЖС», так как вы платите и за услуги застройщика, и в возмещение затрат. По факту взаимозачета организации на УСН должны признавать доход, как и по факту получения оплаты.

2) Быть подрядчиком и дольщиков в одном лице допускается, но в этом случае предпочтительно расплачиваться с застройщиком деньгами, а не путем проведения взаимозачета, потому что по договору долевого строительства застройщик привлекает именно денежные средства. Чтобы безопасно провести взаимозачет, лучше заключить с застройщиком договор инвестирования.

3) Рассрочка платежа застройщику по договору долевого строительства допускается.

4) Если компания «СРСУ» не проводит взаимозачет, то она должна отразить в учете отдельные операции – выполнение работ по договору подряда, получение квартир, их продажу третьим лицам.

Выполнение работ нужно отражать в обычном порядке. Об этом сказано в нижеследующей рекомендации.

Что касается получения квартир, их оплаты и продажи третьим лицам, то проводки будут такие:

- Дебет 41 Кредит 76 – на сумму затрат компании «СРСУ» на приобретение квартир;

- Дебет 45 Кредит 41 – при передаче квартир покупателям;

- Дебет 62 Кредит 90-1 – на продажную стоимость квартир;

- Дебет 90-2 Кредит 45 – на фактическую себестоимость квартир;

По мере внесения оплаты за квартиры застройщику на условиях рассрочки:

- Дебет 76 Кредит 51.

В налоговом учете компания «СРСУ» должна признать выручку от реализации квартир и расход в виде покупной стоимости квартир. Доходы и расходы при методе начисления признаются независимо от факта и формы оплаты.

Обоснование

1. Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 7, июля 2009
Доходы застройщика при «упрощенке»

<…>

Увеличивают ли авансовые платежи, поступающие от дольщиков, налоговую базу застройщика, учитывая, что организация применяет упрощенную систему налогообложения (объект – «доходы»)?

Да, увеличивают, но только в части оплаты услуг застройщика, а также экономии средств.

Согласно статье 346.15 НК РФ, организации, применяющие «упрощенку», при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы. Они определяются согласно нормам в соответствии со статьями 249 и 250 главного налогового документа. В то же время при расчете единого налога не учитываются доходы, указанные в статье 251 НК РФ. К таким доходам, согласно подпункту 14 пункта 1 данной статьи, относятся средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. Таким образом, в качестве доходов организация-застройщик обязана учитывать только доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью *. Аналогичное мнение высказали чиновники Минфина России в письме от 28 апреля 2009 г. № 03-11-06/2/71.

<…>

2. Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 6, июня 2014
Взаимозачет по «будущей» квартире

<…>

Пример 1

Сторона-1 выполнила для Стороны-2 работы на сумму 1 000 000 руб. Акт сдачи-приемки работ подписан 1 апреля 2014 года. По условиям договора оплата данных работ Стороной-2 должна быть произведена до 1 июня 2014 года.

Сторона-2 сдала Стороне-1 результат работ на сумму 1 500 000 руб. Акт подписан 10 апреля 2014 года. По условиям договора оплата работ Стороной-1 должна быть произведена до 1 мая 2014 года. В данной ситуации возможен зачет взаимной задолженности на 1 000 000 руб.:

– по заявлению Стороны-1 начиная с 1 июня 2014 года (ст. 410 Гражданского кодекса РФ);

– по заявлению Стороны-2 начиная с 1 мая 2014 года (ст. 410 Гражданского кодекса РФ),

– по соглашению сторон начиная с 10 апреля 2014 года (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). То, что ни у заказчика, ни у подрядчика не наступил срок оплаты обязательств, значения не имеет, так как зачет взаимных обязательств производится по соглашению сторон.

В примере у каждой из сторон в учете была отражена как дебиторская, так и кредиторская задолженность другой стороны.

Зачет обязательств возможен

А могут ли стороны провести взаимозачет, если в бухгалтерском учете у них не имеется одновременно дебиторской и кредиторской задолженности другой стороны? Например, возможно ли составление соглашения, согласно которому задолженность заказчика по оплате выполненных подрядчиком работ будет зачтена в счет исполнения обязанности подрядчика по оплате квартиры авансом? Ведь в данном случае в учете подрядчика отражена только дебиторская задолженность заказчика, а в учете заказчика – только кредиторская задолженность перед подрядчиком.

Законодательство РФ не содержит запрета на составление такого документа. Его можно назвать соглашением о зачете взаимных обязательств *. Отметим, что эти соглашения успешно применяются на практике.

К сожалению, из вопроса не ясно, на основании чего квартира должна быть передана подрядчику.

Обычно используется договор участия в долевом строительстве либо договор купли-продажи. Право сторон заключить договор купли-продажи будущей квартиры следует из пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ. В нем сказано, что договор может быть заключен и в отношении товара, который продавец создаст в будущем.

Пример 2

ООО «Подрядчик» выполнило для ООО «Заказчик» строительно-монтажные работы на объекте «Дом № 1» на сумму 5 000 000 руб. по договору № 1 от 1 февраля 2014 г.

Акт сдачи-приемки работ подписан 1 апреля 2014 года. По условиям договора ООО «Заказчик» должно произвести оплату данных работ до 1 июня 2014 года.

Между ООО «Заказчик» и ООО «Подрядчик» заключен договор участия в долевом строительстве № 2 от 1 марта 2014 г., застройщиком по которому является ООО «Заказчик», а участником долевого строительства – ООО «Подрядчик». Цена договора – 4 000 000 руб. (вознаграждение застройщика в ней не выделено).

По условиям договора срок оплаты участником долевого строительства цены договора установлен до 1 июля 2014 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – до 31 декабря 2014 года.

По соглашению сторон от 15 апреля 2014 г. о зачете взаимных обязательств задолженность ООО «Заказчик» по оплате выполненных ООО «Подрядчик» работ частично засчитывается в счет исполнения обязанности ООО «Подрядчик» по оплате цены договора участия в долевом строительстве. Сумма зачета – 4 000 000 руб.

Бухгалтер ООО «Подрядчик» отразил операции по данной ситуации следующими записями (проводки по начислению НДС в примере не рассматриваем):

ДЕБЕТ 62 субсчет «ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка» (аналитический счет «Дом № 1»)
– 5 000 000 руб. – реализованы выполненные работы;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 2 от 01.03.2014»)
КРЕДИТ 62 субсчет «ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
– 4 000 000 руб. – проведен зачет взаимных обязательств.

Бухгалтер ООО «Заказчик» сделал в учете следующие записи:

ДЕБЕТ 08 (20) субсчет «Дом № 1» (аналитический счет «СМР»)
КРЕДИТ 60 субсчет «ООО “Подрядчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
– 5 000 000 руб. – приняты работы;

ДЕБЕТ 60 субсчет «ООО “Подрядчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с ООО “Подрядчик”» (аналитический счет «Договор № 2 от 01.03.2014»)
– 4 000 000 руб. – проведен зачет взаимных обязательств.

<…>

3. Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 7, июль 2010
Взаимозачет обязательств

<…>

Прежде всего, разберемся с договорными отношениями сторон.

Обратите внимание: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (п. 1 ст. 1). Поэтому если буквально трактовать положения закона, то при заключении с субподрядчиком договора долевого участия проводить взаимозачет нельзя *.

Однако на практике данное условие не соблюдается: дольщики расплачиваются (по согласованию с заказчиком) и другими способами, к которым может относиться и зачет встречных обязательств, предложенный контрагентом. Ведь прямого запрета в законе № 214-ФЗ нет, как нет и санкций за применение иных (не запрещенных российским законодательством) форм расчетов *.

Поэтому, если организация уже заключила с субподрядчиком договор долевого участия на нежилое помещение, по мнению автора, его можно из-за проведения взаимозачета и не перезаключать (ведь договор уже зарегистрирован в установленном порядке и т. д.).

Если же договор еще не заключен (и на будущее), целесообразно в такой ситуации заключать с субподрядчиком или иным партнером, с которым предполагается проведение взаимозачетов, не договор долевого участия, а договор инвестирования *.

В этом случае возникающие отношения будут регулироваться Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». А согласно статье 1 закона № 39-ФЗ, в качестве инвестиций могут выступать как денежные средства, так и иные права, имеющие денежную оценку.

Таким образом, между организациями будут заключены два разных договора – строительного подряда и инвестирования, по которым они могут произвести зачет встречных обязательств (по первому договору должником по оплате выполненных работ будет выступать застройщик, по второму должником по внесению платежей будет выступать субподрядчик).

<…>

4. Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 5, мая 2009
Договор долевого участия с рассрочкой платежа

<…>

Правомочен ли договор?

Рассмотрим ситуацию. Организация-застройщик применяет упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы». Строительство осуществляется на средства физических лиц и организаций по договорам долевого строительства с отсрочкой платежа. При этом часть срока действия такого договора будет приходиться на период, когда дом уже сдан в эксплуатацию. Не будут ли заключенные договоры считаться ничтожными? Не потеряет ли организация право на применение «упрощенки»? Когда и как в данной ситуации определить доход для целей налогообложения?

Рассрочка платежа законом не запрещена

Договор считается не заключенным при отсутствии в нем существенных условий. Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее – закон). Одним из них является цена. Поэтому, если договор содержит все обязательные условия, считать его не заключенным нет оснований.

Что касается отсрочки платежей, то закон допускает разные способы внесения платежей – единовременно либо в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (п. 3 ст. 5). Следовательно, срок действия договора, предусматривающего рассрочку платежа, даже если он переходит на период после подписания акта ввода дома в эксплуатацию, законом не ограничивается. И такие договоры не будут считаться ничтожными. Суды также не возражают против рассрочки платежей по договору долевого участия и регистрации права собственности по таким договорам *. Об этом свидетельствует, в частности, постановление ФАС Уральского округа от 15 августа 2005 г. № Ф09-2545/05-С4.

В каком случае теряется право на «упрощенку»

Потерять право на применение «упрощенки» организация может только при превышении дохода (20 млн руб., пересчитанные с учетом индексации), либо если она перестанет соответствовать установленным статьями 346.12, 346.14 Налогового кодекса РФ критериям (например, по численности, стоимости основных средств и нематериальных активов, зависимости от «чужого» капитала и т. д.).

Определение дохода

При применении упрощенной системы доход определяется кассовым методом: датой его получения признается день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу и т. д.

Напоминаем, средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика, относятся к средствам целевого финансирования и соответственно не учитываются при налогообложении (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ), но только в части средств, использованных по назначению.

В случае образования у застройщика экономии ее сумма подлежит учету в качестве внереализационного дохода (если возврат участникам «лишних» сумм договором не предусмотрен).

Данный порядок установлен пунктом 1 статьи 346.15 и пунктом 15 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, при определении налоговой базы следует учитывать экономию затрат на строительство квартир за счет средств дольщиков по сравнению с их сметной стоимостью по мере оплаты. Указанный подход подтвержден в письме Минфина России от 18 июня 2008 г. № 03-11-04/2/92.

Поэтому исчислить сумму дохода организация сможет лишь после сдачи дома *. На момент подписания акта она определит фактическую стоимость строительства, а затем по мере поступления средств от дольщиков будет отслеживать экономию фактических затрат на строительство квартир по сравнению с их сметной стоимостью, оплаченной дольщиками.

5. Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг)

<…>

В бухучете доходы и расходы от реализации работ (услуг) учитывайте тогда, когда работа выполнена, а услуга оказана * (подп. «г» п. 12 и п. 13 ПБУ 9/99, п. 18 ПБУ 10/99).

Работа (услуга) считается выполненной (оказанной), когда ее результат принят заказчиком и подписаны документы, удостоверяющие это (ст. 720, 783 ГК РФ).

<…>

Доходом от реализации работ (услуг) будет выручка. Ее отражайте по кредиту счета 90-1. При этом делайте проводку *:

Дебет 62 (76, 50) Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации работ (услуг).

<…>

Себестоимость работ (услуг) списывайте с кредита счета 20 «Основное производство» *:

Дебет 90-2 Кредит 20
– учтена в составе расходов себестоимость реализованных работ (услуг).

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов и подпункта «г» пункта 12 ПБУ 9/99.

О том, как отразить в составе затрат расходы на продажу, см. Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на продажу готовой продукции (работ, услуг).

О том, как учитывать себестоимость, см. Как учитывать затраты на производство продукции, работ или услуг.

<…>

Доходом от реализации работ (услуг) является выручка * (п. 1 ст. 249 НК РФ). При расчете налога на прибыль ее учитывайте на дату принятия заказчиком результатов работ, услуг (этапа работ, услуг). То есть на дату составления и подписания сторонами документов, удостоверяющих передачу всей работы или этапа заказчику (например, акта об оказании услуг, выполнении работ) (письмо Минфина России от 15 мая 2008 г. № 03-03-06/2/56). Так поступайте, если организация применяет метод начисления (п. 3 ст. 271 НК РФ).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка