после того, как проводится общее голосование жильцов многоквартирного дома, принимается решение о заключении договора с новой управляющей компанией, и заключается договор управления, прежняя УК должна передать новой техническую и иную документацию на дом. Сделать это следует или в сроки, указанные в решении общего собрания собственников жилья, или (при отсутствии такого указания) в разумные сроки.
Также целесообразно прежней УК отчитаться о проведенной за последнее время финансово-хозяйственной деятельности.
При этом долг перед ресурсоснабжающей организацией имеется у жильцов многоквартирного долга, который после передачи финансово-хозяйственной документации новой УК они продолжают уплачивать, просто при оплате коммунальных услуг передают плату через другого посредника.
Соответственно, в данном случае прежней управляющей компании следует передать новой УК всю имеющуюся документацию по многоквартирному дому, для того, чтобы новая УК организовала сбор с жильцов платы за коммунальные услуги.
Также следует уведомить ресурсоснабжающую организацию о том, что многоквартирным домом (домами) управление осуществляет новая управляющая компания, и расторгнуть договорные отношения прежней УК с подрядными и энергоснабжающими организациями по обслуживанию дома (домов).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Ситуация: Нужно ли управляющей организации (ТСЖ) включить в доходы при расчете налога на прибыль плату за коммунальные услуги, поступающую от населения. Управляющая организация перечисляет ресурсоснабжающим организациям плату за коммунальные услуги по установленным ими тарифам
Ответ на этот вопрос зависит от того, по какому договору управляющая организация (ТСЖ) предоставляет жителям коммунальные услуги: по посредническому договору или по договору купли-продажи.
Порядок использования той или иной формы договора при оказании коммунальных услуг законодательно не урегулирован.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
В соответствии с пунктом 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору с собственниками жилья в течение согласованного срока управляющая организация обязуется за плату:
- выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- предоставлять коммунальные услуги;
- вести другую деятельность, связанную с управлением многоквартирным домом.
То, что обязанность по предоставлению коммунальных услуг возлагается на исполнителей, к которым, в частности, относятся и управляющие организации, подтверждают и положения абзаца 7 пункта 2, пунктов 8 и 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354. При этом исполнители должны заключать договоры на приобретение коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями (подп. «б» п. 31 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).
Приведенные нормы жилищного законодательства можно толковать двояко.
Можно предположить, что исполнитель обязан самостоятельно предоставлять жильцам коммунальные услуги, а не обеспечивать их предоставление с помощью посреднических договоров. При таком подходе управляющая организация должна от своего имени перепродавать потребителям коммунальные ресурсы, приобретенные у ресурсоснабжающих организаций. Такие отношения регулируются положениями главы 30 Гражданского кодекса РФ (купля-продажа).
В то же время законодательство не запрещает исполнять обязанности по предоставлению коммунальных услуг другими способами, в том числе и с использованием посреднических договоров. Дело в том, что договор управления многоквартирным домом заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников (п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). При этом в Жилищном кодексе РФ нет требований о том, чтобы все услуги и работы по договору управляющая компания выполняла самостоятельно. Способы реализации функций управления многоквартирным домом в законодательстве тоже не прописаны. А значит, стороны вправе определить их непосредственно в договоре (ст. 421 ГК РФ). Одним из вариантов исполнения обязанностей по предоставлению коммунальных услуг является заключение посреднического договора. При таком подходе управляющая организация берет на себя обязательства обеспечить жильцов коммунальными услугами и становится посредником между ними и ресурсоснабжающими организациями. Такие отношения регулируются положениями глав 49, 51 и 52Гражданского кодекса (поручение, комиссия, агентирование).
Если управляющая организация предоставляет коммунальные услуги по договору купли-продажи, то при расчете налога на прибыль она должна учесть плату, поступающую от жильцов, в полном объеме (ст. 248, 249 НК РФ). Одновременно налогооблагаемые доходы можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением коммунальных услуг у ресурсоснабжающих организаций. Такой вывод следует из писем Минфина России от 29 июля 2009 г. № 03-03-06/1/498, ФНС России от 4 июня 2010 г. № ШС-37-3/3275 и от 15 февраля 2007 г. № 02-1-08/22.
Если управляющая организация предоставляет жильцам коммунальные услуги по посредническому договору, то в расчет налоговой базы нужно включить только посредническое вознаграждение*. Это объясняется тем, что доходы в виде имущества (в т. ч. денежные средства), которые поступают посредникам (комиссионерам, агентам, поверенным) от заказчиков (комитентов, принципалов, доверителей) для исполнения обязательств по посредническим договорам, при налогообложении прибыли не учитываются (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ). Подробнее об этом см. Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от посреднических операций по продаже (покупке) товаров. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 10 февраля 2010 г. № 03-11-06/2/16, от 5 февраля 2010 г. № 03-11-06/2/15, от 23 декабря 2009 г. № 03-11-06/3/301, от 10 декабря 2009 г. № 03-11-06/2/260, от 4 мая 2009 г. № 03-11-06/2/77 и ФНС России от 4 июня 2010 г. № ШС-37-3/3275. Несмотря на то что письма Минфина России адресованы организациям на упрощенке, ими могут руководствоваться и организации на общей системе налогообложения.
Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга
2. Жилищный кодекс РФ
«Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.*
Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.*
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом*».
3. Статья: Управление многоквартирным домом. Какие риски несет управляющая компания
СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ ИМЕЮТ ПРАВО НА ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА С УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ
Если собственники помещений в доме заявили отказ от договора управления с управляющей компанией посредством соответствующего решения общего собрания собственников и она уведомлена об указанном решении, то договоры, заключенные собственниками помещений с такой организацией, признаются прекращенными.*
Так, по одному делу общество обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Общество с ограниченной ответственностью привлечено к участию в деле первоначально в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, затем – второго ответчика. Суды отказали ООО в удовлетворении иска об обязании МУП передать обществу техническую документацию на многоквартирный дом, поскольку ранее заключенный с ООО договор управления домом прекращен на основании решения общего собрания собственников помещений, которым в качестве управляющей организации избрана другая компания (постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.09.2008 по делу №А05-1712/2007).
Высший арбитражный суд РФ, отказывая в передаче дела в Президиум, указал, что поскольку управляющая компания была уведомлена о решении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, то заключенные договоры считаются прекращенными (определение ВАС РФ от 24.10.2008 №13261/08).
Ранее Высшим арбитражным судом РФ была сформирована позиция, согласно которой в удовлетворении иска о понуждении передать техническую документацию на жилой дом следовало отказывать, если истец не доказал, что ответчиком допущены нарушения условия договора управления многоквартирным домом (постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 №1027/10).
В настоящее время действует позиция, отраженная в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 №7677/11. В данном деле общество обратилось в суд за защитой права управления многоквартирным жилым домом. Однако было указано, что закон такого права не содержит, предусмотренное ЖК РФ наименование договора, подлежащего заключению между собственниками жилых помещений и управляющей организацией, не влечет возникновения такого права вне соответствующих договорных отношений. Ответчик не имеет с обществом-истцом договорных отношений. Поскольку иск был предъявлен к ненадлежащему лицу, он не подлежал удовлетворению судами. Кроме того, при рассмотрении дела судами не было учтено, что сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) не противоречит нормамЖилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ. Договор управления многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут в порядке, установленном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ). Кроме того, Жилищный кодекс РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Односторонний отказ возможен и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162).
Таким образом, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы не лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
В случае предъявления ТСЖ требования о передаче технической документации, должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору (товариществу), а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору (товариществу).*
Журнал «Арбитражная практика» № 10, октябрь2012
4. Постановление ФАС Поволжского округа от 03.12.2012 N А55-23807/2011
«общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания N 1 жилищно-коммунального хозяйства" городского округа Тольятти (далее - ООО "УК N 1 ЖКХ", Компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "УправДом" (далее - ООО "УправДом", Общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 398 198,90 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Тевис", открытое акционерное общество "ТЭК", открытое акционерное общество "Лифтэлектросервис", общество с ограниченной ответственностью "Реммонтаж", общество с ограниченной ответственностью "Мастер", общество с ограниченной ответственностью "Чистюля", общество с ограниченной ответственностью "Радуга", закрытое акционерное общество "ЭкоСфера", общество с ограниченной ответственностью "Спецэлектросервис", общество с ограниченной ответственностью "ДЭМ", общество с ограниченной ответственностью НПО "Аванта".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.07.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012, иск удовлетворен.
30.12.2008 общим собранием собственников помещений многоквартирного дома N 102 по ул. Автостроителей г. Тольятти принято решение о выборе способа управления домом и заключении договора управления многоквартирным домом с ООО "УК N 1 ЖКХ".
Собственниками помещений данного дома были заключены договоры с Компанией на управление многоквартирным домом.
Согласно пункту 1.1 договора на управление многоквартирным домом Компания (управляющая организация) принимает на себя обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, обеспечению предоставления коммунальных услуг собственникам помещений и иным, пользующимся на законных основаниях помещениями в этом доме лицам, а также осуществлению иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности в соответствии с условиями договора.
23 октября 2009 года в адрес истца от ответчика поступило письмо от 22.10.2009 N 2, в котором сообщалось о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 102 по ул. Автостроителей г. Тольятти в форме заочного голосования, в результате которого в качестве управляющей организации было избрано ООО "УправДом", а договор управления многоквартирным домом с ООО "УК N 1 ЖКХ" расторгнут. В этой связи ответчик просил истца передать техническую и иную документацию на дом.
В передаче технической и иной документации на данный дом истцом ответчику было отказано.
Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 01.10.2010 по делу N 2-8584/10 на ООО "УК N 1 ЖКХ" возложена обязанность не чинить препятствия ООО "УправДом" в осуществлении управления многоквартирным домом N 102 по улице Автостроителей г. Тольятти Самарской области. Также на ООО "УК N 1 ЖКХ" возложена обязанность по передаче ООО "УправДом" технической и исполнительной документации на объекты снабжения дома N 102 по ул. Автостроителей г. Тольятти Самарской области, ключей от помещений, в которых находятся данные объекты. Указанное решение суда вступило в законную силу 10.11.2010.
Ссылаясь на то, что в период с 01.11.2009 по 30.11.2010 Компания обслуживала дом N 102 по ул. Автостроителей г. Тольятти и оказывала услуги по содержанию спорного дома в соответствии с заключенными со специализированными организациями договорами, однако плату за жилье с жителей дома N 102 по ул. Автостроителей г. Тольятти получало Общество, выставляя жителям квитанции на оплату за жилые помещения и коммунальные услуги, в связи с чем на стороне Общества возникло неосновательное обогащение, Компания обратилась в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Согласно дополнительным соглашениям договорные отношения ООО "УК N 1 ЖКХ" с подрядными и энергоснабжающими организациями по обслуживанию дома N 102 по ул. Автостроителей г. Тольятти прекращены с 01.12.2010.*
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с пунктом 1 статьи 1104 и пунктом 1 статьи 1105 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре, а в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.
При этом в силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
По смыслу названных правовых норм истец, требующий взыскания неосновательного обогащения, обязан доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком за счет другого лица (истца) и отсутствие правовых оснований для сбережения или приобретения имущества одним лицом за счет другого.
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности, суды на основании указанных выше норм права установили, что в спорный период (с 01.11.2009 по 30.11.2010) истец оказывал услуги по содержанию многоквартирного дома N 102 по ул. Автостроителей г. Тольятти, в то время как ответчик получал денежные средства, выставляя жителям данного дома квитанции на оплату за жилые помещения и коммунальные услуги; факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца подтверждается имеющимися в материалах дела договорами, заключенными истцом с поставщиками коммунальных услуг, двусторонне подписанными актами выполненных работ и платежными поручениями об оплате поставленных услуг в рамках данных договоров; ответчиком доказательств, подтверждающих фактическое оказание им услуг и несение расходов на обслуживание спорного многоквартирного дома не представлено.
При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о том, что законные основания для получения ответчиком денежных средств от жильцов за оказанные истцом услуги отсутствовали, и удовлетворили заявленные Компанией требования.»
27.05.2014 г.
С уважением,
Алла Пыжова, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Варварой Абрамовой,
ведущим экспертом БСС «Система Главбух».