Действительно, договора предварительной (последующей) купли-продажи очень распространены на практике. Но для организаций, работающих по таким договорам и применяющим УСН необходимо правильно расценивать суммы предварительных платежей по таким договорам.
Если в договоре с третьим лицом (заказчиком строительства, инвестором) будет указано, что предварительный платеж является авансом под будущую сделку купли-продажи, то указанные суммы в обязательном порядке попадут в книгу учета доходов и расходов. Объясняется это тем, что при учете доходов организации на упрощенке должны руководствоваться в том числе нормами статьи 251 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). В подпункте 1 пункта 1 этой статьи сказано, что полученные авансы могут не включать в налоговую базу только налогоплательщики, применяющие метод начисления. Поскольку при упрощенке доходы признаются кассовым методом, полученную предоплату нужно признать в налоговой базе. Такой точки зрения придерживаются и контролирующие ведомства (см., например, письма Минфина России от 20 февраля 2009 г. № 03-11-09/67, от 30 октября 2009 г. № 03-11-06/2/231).
Однако, стороны могут прийти к договоренности в предварительном договоре о ином значении полученных сумм. Так, если предварительный платеж будет выполнять функцию задатка, то указанные суммы в состав доходов при УСН не включаются. К такому положительному выводу пришел Минфин России в письме от 13 августа 2012 года № 03-11-06/2/107. Но вот проблема, которую ни разъяснил ни Минфин, ни Налоговый кодекс РФ – может ли будущий продавец расходовать сумму задатка по своему усмотрению, например, в период строительства и в любой момент осуществить его возврат в случае расторжения предварительного договора. Следует обратиться к нормам Гражданского кодекса РФ. В гражданском кодекса РФ сказано, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ). Поскольку задаток не переход в собственность будущего продавца, он лишь является обеспечением обязательств на будущую покупку, его нельзя расходовать до момента реализации (проще говоря, чтобы задаток не может считаться платежом, полученным в счет предстоящих поставок). Но так как деньги, находящиеся на расчетном счете, не идентифицированы, то условие «нерасходования» будет соблюдаться, если до момента исполнения сделки остаток денег на расчетном счете, на который был перечислен задаток, будет больше или равен сумме задатка. С этой проблемой организации придется столкнуться при проведении, например, проверки.
Порядок бухгалтерского и налогового учета застройщика при строительстве объекта собственными силами для последующей купли-продажи отражается на счете 08.
В бухучете получение задатка отразите проводками:
Дебет 50 (51) Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты по полученным задаткам»
– получен задаток в счет обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору;
Дебет 008
– отражена сумма полученного задатка.
Дебет 08 Кредит 10 (70, 69, 19, 60, 76….)
– отражены затраты на строительство объекта;
Дебет 43 Кредит 08
– принят к учету готовый объект, предназначенный для продажи по предварительному договору.
Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации построенного объекта;
Дебет 90-2 Кредит 43
– списана себестоимость готового объекта.
При продаже объекта строительства, построенного собственными силами, застройщик, который платит единый налог с разницы между доходами и расходами, может уменьшить полученные доходы на сумму понесенных расходов. При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Такие расходы признаются в общеустановленном порядке.
Обоснование данной позиции пр иведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip - версия и в документе, который Вы можете найти в закладке «Правовая база»
1. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 13.08.2012 № 03-11-06/2/107 «УСН: доход в виде обеспечительного платежа»
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Вопрос:
ООО, применяющее УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", заключило договор на оказание информационных услуг, в частности, по оптимизации и продвижению сайтов в сети Интернет. По условиям договора заказчик вносит обеспечительный платеж в качестве обеспечения обязательств по договору на оказание информационных услуг. В случае расторжения договора исполнитель обязуется вернуть заказчику обеспечительный платеж, вычтя из него задолженность по оплате оказанных услуг, если таковая имеется.
Согласно выдержке из письма Министерства финансов РФ от 12 мая 2012 года N 03-11-06/2/68 "...при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств".
Подпадает ли деятельность по оказанию информационных услуг в сети Интернет под действие пп.2 п.1 ст.251 Налогового кодекса, и может ли организация не признавать обеспечительный платеж доходом в момент получения денежных средств, а лишь при зачете задолженности?
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке учета доходов организацией, применяющей упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, и сообщает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 346_15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения организациями не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 251 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.
В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно пункту 1 статьи 346_17 Кодекса датой получения доходов у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Таким образом, в случае если за предоставленные организацией-налогоплательщиком информационные услуги оплата удерживается из задатка (обеспечительного платежа), то в составе доходов выручка, полученная от предоставления данных услуг, учитывается на дату проведения зачета (удержания) указанных средств в счет погашения задолженности за оказанные организацией услуги.*
2. Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении строительство объекта для собственного потребления и для продажи по договору купли-продажи
Если застройщик строит объект для себя или для продажи за счет собственных или заемных средств, он одновременно является и инвестором. В этом случае он ведет бухучет затрат на строительство собственного объекта по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств». Первоначальная стоимость объекта основных средств в бухгалтерском учете формируется по правилам ПБУ 6/01.
Бухучет
Порядок отражения в бухучете строительства объекта для собственных нужд зависит от того, каким способом ведется строительство:*
- собственными силами (в т. ч. с привлечением подрядных организаций);
- подрядным способом (т. е. только с привлечением подрядных организаций).
Строительство собственными силами
Если застройщик выполняет строительно-монтажные работы собственными силами, затраты на строительство объекта он списывает непосредственно со счетов их учета на счет 08-3 «Строительство объектов основных средств». В бухучете это отражайте так:
Дебет 08-3 Кредит 10 (26, 60, 69, 70...)
– списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен НДС, предъявленный по материалам, подрядным работам и услугам, которые использованы для строительства объекта;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный по материалам, подрядным работам и услугам, которые использованы для строительства объекта.
Пример отражения в бухучете и при налогообложении изготовления основных средств собственными силами для собственного потребления. В процессе строительства организация привлекает подрядчиков*
ЗАО «Альфа» в январе начало строительство ангара собственными силами с привлечением подрядчиков. Строительство закончено в марте того же года. В этом же месяце ангар был введен в эксплуатацию.
В январе организация приобрела строительные материалы на сумму 590 000 руб. (в т. ч. НДС – 90 000 руб.). Все они были полностью израсходованы в процессе строительства: в январе – на сумму 200 000 руб. (без учета НДС), в феврале – на 200 000 руб., в марте – на 100 000 руб.
Ежемесячная зарплата рабочим, занятым в сооружении объекта (с учетом взносов на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование и на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний), составила 98 000 руб.
Работы подрядными организациями были выполнены на сумму: в январе – 354 000 руб. (в т. ч. НДС – 54 000 руб.), в феврале – на 472 000 руб. (в т. ч. НДС – 72 000 руб.), в марте – на 236 000 руб. (в т. ч. НДС – 36 000 руб.).
Для отражения операций по приему ангара на учет бухгалтер «Альфы» открыл к счету 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации».
Операции, связанные с сооружением ангара, бухгалтер «Альфы» отразил в учете следующими проводками.
В январе:
Дебет 10-8 Кредит 60
– 500 000 руб. – приобретены стройматериалы;
Дебет 19 Кредит 60
– 90 000 руб. – отражен «входной» НДС по стройматериалам;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 90 000 руб. – принят к вычету «входной» НДС по стройматериалам;
Дебет 08-3 Кредит 70 (69)
– 98 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений зарплата рабочих, занятых в строительстве ангара, с учетом отчислений во внебюджетные фонды;
Дебет 08-3 Кредит 10-8
– 200 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений стоимость стройматериалов, переданных на строительство ангара;
Дебет 08-3 Кредит 60
– 300 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений стоимость подрядных работ, выполненных сторонними организациями;
Дебет 19 Кредит 60
– 54 000 руб. – отражен «входной» НДС по подрядным работам, выполненным сторонними организациями;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 54 000 руб. – принят к вычету «входной» НДС по подрядным работам, выполненным сторонними организациями.
В феврале:
Дебет 08-3 Кредит 70 (69)
– 98 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений зарплата рабочих, занятых в строительстве ангара, с учетом отчислений во внебюджетные фонды;
Дебет 08-3 Кредит 10-8
– 200 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений стоимость материалов, переданных на строительство ангара;
Дебет 08-3 Кредит 60
– 400 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений стоимость подрядных работ, выполненных сторонними организациями;
Дебет 19 Кредит 60
– 72 000 руб. – отражен «входной» НДС по подрядным работам, выполненным сторонними организациями;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 72 000 руб. – принят к вычету «входной» НДС по подрядным работам, выполненным сторонними организациями.
В марте:
Дебет 08-3 Кредит 70 (69)
– 98 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений зарплата рабочих, занятых в строительстве ангара, с учетом отчислений во внебюджетные фонды;
Дебет 08-3 Кредит 10-8
– 100 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений стоимость стройматериалов, переданных на строительство ангара;
Дебет 08-3 Кредит 60
– 200 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений стоимость подрядных работ, выполненных сторонними организациями;
Дебет 19 Кредит 60
– 36 000 руб. – отражен «входной» НДС по подрядным работам, выполненным сторонними организациями;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 36 000 руб. – принят к вычету «входной» НДС по подрядным работам, выполненным сторонними организациями;
Дебет 01 субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– 1 694 000 руб. (98 000 руб. ? 3 мес. + 200 000 руб. + 200 000 руб. + 100 000 руб. + 300 000 руб. + 400 000 руб. + 200 000 руб.) – принят к учету и введен в эксплуатацию ангар.
В последний день марта бухгалтер начислил НДС на стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственных нужд собственными силами, и тогда же предъявил начисленный НДС к вычету. В учете организации были сделаны записи:
Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 142 920 руб. ((98 000 руб. ? 3 мес. + 500 000 руб.) ? 18%) – начислен НДС по строительно-монтажным работам, выполненным для собственных нужд собственными силами;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 142 920 руб. – принят к вычету НДС, начисленный по строительно-монтажным работам, выполненным для собственных нужд собственными силами.
Таким образом, в бухучете первоначальная стоимость сооруженного ангара составила 1 694 000 руб. Эту сумму бухгалтер указал в акте по форме № ОС-1а, который он составил при постановке готового объекта на учет.
В налоговом учете бухгалтер «Альфы» включил ангар в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости 1 694 000 руб.
Строительство подрядным способом
Если застройщик ведет строительство подрядным способом, стоимость объекта строительства формируйте по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств» за счет работ, выполненных подрядными организациями, и собственных затрат застройщика на организацию строительства.
В бухучете сделайте проводки:*
Дебет 08-3 Кредит 60
– списаны затраты на строительство объекта по работам, выполненным подрядными организациями;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиками НДС;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету предъявленный подрядчиками НДС;
Дебет 08-3 Кредит 26(20)
– списаны собственные затраты застройщика, связанные с организацией строительства объекта.
Если застройщик привлекает для частичного или полного выполнения своих функций технического заказчика, то его услуги отражает в составе капвложений.
В бухучете это отразите проводками:*
Дебет 08-3 Кредит 60
– списаны затраты на строительство объекта по услугам технического заказчика;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный техническим заказчиком НДС;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету предъявленный техническим заказчиком НДС.
Принятие к учету построенного объекта
Порядок списания со счета 08-3 готового к эксплуатации объекта зависит от цели его дальнейшего использования.
Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01, примите к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Для этого отразите его на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект застройщик планирует сдавать в аренду). В бухучете отразите эту операцию проводкой:
Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.
При этом учитывайте особенности учета объектов основных средств, права собственности на которые не зарегистрированы.
Объект, предназначенный для продажи, примите к учету на счет 43 «Готовая продукция». Эту операцию отразите проводкой:
Дебет 43 Кредит 08-3
– принят к учету объект, предназначенный для продажи.*
Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов и подтверждается письмом Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.
Порядок расчета налогов при совершении операций по строительству объекта для собственных нужд зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.
УСН
Если застройщик строит объект для собственного потребления и платит единый налог с доходов, то расходы, связанные с сооружением объекта строительства, не уменьшают его налоговую базу. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения застройщик вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то в целях налогообложения он сможет учесть расходы, связанные с сооружением объекта строительства, через амортизационные отчисления после принятия этих объектов к учету в качестве объектов основных средств (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Подробнее об этом см. Как учесть поступление основных средств и нематериальных активов при упрощенке.
При продаже объекта строительства, построенного собственными силами, застройщик, который платит единый налог с разницы между доходами и расходами, может уменьшить полученные доходы на сумму понесенных расходов. При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. К ним относятся, в частности:
- материальные расходы;
- расходы на оплату труда;
- суммы «входного» НДС, уплаченного поставщикам, и т. д.
Подробнее об учете расходов при упрощенке см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога при упрощенке.
Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга
07.05.2014г.
С уважением, эксперт БСС «Система Главбух»
Александр Ермаченко
Ответ утвержден Натальей Колосовой,
руководителем направления VIP-поддержки БСС «Система Главбух».