Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Нашли в 6-НДФЛ ошибки по зарплате

Подписка
Срочно заберите все!
№24
27 июня 14 просмотров

Физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП с объектом налогообложения "доходы", имеет в собственности квартиру. Квартира приобретена в собственность по договору дарения в 2015 году. В апреле 2016 года эта квартира была сдана в аренду, денежные средства поступили на р/счет ИП сразу за 3 месяца единовременно. В июле 2016 года планируется продажа этой квартиры. При регистрации ИП заявил вид деятельности, соответствующий коду ОКВЭД 70.12 - Покупка и продажа собственного недвижимого имущества.В рамках какой системы налогообложения физическое лицо будет исчислять налог с дохода в случае реализации квартиры в данной ситуации?

Если имущество физ. лица используется в предпринимательской деятельности, то выручку от его продажи нужно учитывать в доходах от предпринимательской деятельности. В данном случае – 6 % от полной стоимости продажи.

Обоснование

Должен ли предприниматель включить в состав доходов от предпринимательской деятельности, облагаемых НДФЛ, доход от реализации имущества, которое использовалось как в предпринимательской деятельности, так и в личных целях


Да, должен.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ к доходам от источников в России относятся в том числе доходы от реализации имущества.

По общему правилу гражданин имеет право уменьшить доходы, полученные от реализации личного имущества, на величину имущественного вычета. Однако это правило не распространяется на доходы, получаемые предпринимателями при реализации имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности (абз. 4 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Аналогичное ограничение содержит и пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, согласно которому доходы от реализации имущества, принадлежавшего гражданину более трех лет, не облагаются НДФЛ только в том случае, если реализация не связана с его предпринимательской деятельностью.

Учитывая изложенное, можно сделать следующий вывод. Если реализуемое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации должен учитываться в составе доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Независимо от того, что этим же имуществом предприниматель пользовался вне рамок предпринимательской деятельности.

В письме Минфина России от 7 октября 2009 г. № 03-04-05-01/730 вопрос отнесения дохода от реализации имущества к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, поставлен в зависимость от того, учитывались ли расходы, связанные с приобретением имущества, при налогообложении доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Например, в составе профессионального налогового вычета.

Однако из более поздних разъяснений следует, что доход от реализации имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, включается в состав доходов от предпринимательской деятельности независимо от того, учитывались ли расходы на его приобретение ранее или нет (письма Минфина России от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365от 7 сентября 2011 г. № 03-04-05/3-637). Правомерность такого подхода подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 16 марта 2010 г. № 14009/09определение ВАС РФ от 27 октября 2008 г. № 14235/08, постановления ФАС Северо-Западного округа от 4 июля 2008 г. № А42-6341/2007от 2 октября 2008 г. № А05-7915/2007).

Как определить, что доход, полученный предпринимателем от продажи имущества (выполнения работ, оказания услуг), относится к доходам от предпринимательской деятельности

По первичным документам, оформленным по сделке.

Квалификация доходов, полученных предпринимателем, зависит от наличия и оформления первичных документов, сопровождающих сделку. О том, что доход получен в рамках предпринимательской деятельности, свидетельствует наличие договоров, накладных, актов приемки выполненных работ (услуг), счетов-фактур, из которых следует, что продавцом (исполнителем) является именно предприниматель. То есть в таких документах должны быть указаны реквизиты свидетельства о регистрации гражданина в качестве предпринимателя.

Правомерность такого вывода подтверждается письмами Минфина России от 21 марта 2011 г. № 03-04-06/3-52от 1 февраля 2011 г. № 03-04-06/3-14.

  1. Из рекомендации
    Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса
  2. Из рекомендации
    Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса
  3. Из статьи журнала «Бухгалтерия ИП», май 2015
    Какие налоги платит бизнесмен, продавая свою квартиру

Если вы продаете личную квартиру, которая никогда не использовалась в предпринимательской деятельности, тогда налоги при ее продаже нужно считать в порядке, установленном для всех физических лиц. А именно, если квартира была в собственности менее трех, с дохода от ее продажи нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. В ситуации, когда квартира была в собственности более трех лет, никакие налоги при ее продаже не платятся вообще.

Другое дело, если вы продаете квартиру или другой объект недвижимости, которые прежде вами хотя бы один раз использовались в предпринимательской деятельности. Тогда налоги с продажи нужно платить обязательно и уже совсем по другим правилам. Именно об этом и пойдет речь в данной статье. А кратко вся важная информация представлена на схеме на странице справа.

<…>

Ситуация № 2. Вы продали недвижимость, которая прежде использовалась в бизнесе

Как мы пояснили выше, если помещение находится в собственности гражданина три года и более, то при его продаже НДФЛ уплачивать не нужно. Однако если вы хоть раз использовали эту недвижимость в предпринимательской деятельности, то эта льгота вами не применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060). И с поступлений от продажи помещения вам необходимо уплатить налоги как с дохода от предпринимательской деятельности.

Отметим, что такие аргументы, как невключение стоимости недвижимости в расходы при ведении бизнеса либо вывод этого объекта из состава основных средств до продажи и неиспользование помещения в течение длительного времени, не помогут избежать уплаты налога. Поскольку данные аргументы не являются основанием для того, чтобы вывести выручку из-под налогообложения (постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09).

Соответственно здесь возникает вопрос: на основании каких документов налоговики могут сделать вывод, что недвижимость использовалась вами в бизнесе? Это может быть договор аренды или найма помещения, а также любые другие договоры, в которых местом реализации товаров (работ, услуг) указано данное конкретное помещение, карточка регистрации ККТ и другие документы, на основании которых можно сделать вывод о том, что в помещении велась предпринимательская деятельность.

Теперь поговорим о том, как платить налог с продажи квартиры в зависимости от того, какой режим налогообложения вы применяете.

Коммерсант применяет УСН. В письме Минфина России от 21.07.2014 № 03-04-05/35532 говорится о том, что платить налог по УСН нужно с продажи любой недвижимости, хоть раз используемой в бизнесе. И неважно, приобретено это помещение до или после регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом нелишним будет, если вы составите договор о продаже недвижимости, накладную и акт передачи помещения таким образом, чтобы было понятно, что продавцом является именно предприниматель, а не гражданин. То есть написать: «Индивидуальный предприниматель И.А. Скворцов», а не «И.А. Скворцов». И в реквизитах договора укажите данные свидетельства о регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 21.03.2011 № 03-04-06/3-52 и от 01.02.2011 № 03-04-06/3-14.

Если вы применяете «упрощенку» с объектом доходы, то стоимость квартиры в расходах вы учесть не можете. Если же у вас объект налогообложения — доходы минус расходы, то недвижимость нужно рассматривать как основное средство. И соответственно вы можете списать на расходы при УСН первоначальную стоимость квартиры по правилам, установленным для учета основных средств. Напомним, при «упрощенке» оплаченная стоимость основных средств, приобретенных при УСН, списывается на расходы равными долями ежеквартально в течение одного календарного года после ввода объекта в эксплуатацию. Соответственно если вы купили квартиру, находясь на УСН, то должны были списать стоимость квартиры на расходы при «упрощенке» еще в том году, когда впервые стали использовать ее в бизнесе.

Учтите, часть расходов на приобретение квартиры, таких как ее остаточная стоимость, учесть при расчете единого налога на УСН вы уже не сможете (письмо Минфина России от 04.02.2013 № 03-11-11/50). А расходы, связанные с приобретением квартиры в личных целях и до регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, проверяющие могут вообще убрать из расчета единого налога на «упрощенке». В частности, в письме Минфина России от 10.02.2015 № 03-11-11/5502 высказано мнение о том, что предприниматель, применяющий «упрощенку» с объектом доходы минус расходы, не может в целях налогообложения учесть стоимость объекта недвижимости, купленного до даты регистрации индивидуального предпринимателя. Обратное доказать можно только в суде (постановления ФАС Уральского округа от 25.02.2010 №Ф09-801/10-С2, ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2010 №А45-13717/2009).

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка