в бухучете уменьшить срок полезного использования недвижимости, на тот период, когда ее эксплуатировали как объект жилого фонда (начисляли износ) нельзя. Из буквального прочтения законодательства следует, что при переводе объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой (без выполнения работ по перепланировке, переустройству и т. д.) срок полезного использования основного средства пересмотру не подлежит.
В налоговом учете уменьшить срок полезного использования объекта недвижимости, на срок его фактического использования в качестве жилого объекта (начислялся износ не может)
Из буквального содержания этой нормы, при переводе жилого объекта недвижимости в состав нежилого фонда (без выполнения работ по перепланировке, переустройству и т. д.) срок полезного использования основного средства пересмотру не подлежит.
Наиболее безопасным (с точки зрения расчета налога на прибыль) является следование этой позиции. Так как уменьшение срока полезного использования основного средства после перевода его в нежилой фонд повлечет за собой более быстрое перенесение стоимости объекта на расходы организации. Поэтому при проверке налоговая инспекция может не согласиться с таким подходом и не признать часть амортизационных отчислений. В этом случае организации придется отстаивать свою позицию в суде. Арбитражная практика по рассматриваемой проблеме пока не сложилась
Амортизация по основным средствам, переведенным из жилого в нежилой фонд, начисляется в общем порядке. То есть, начиная с месяца, следующего за месяцем принятия недвижимости к учету в качестве объекта нежилого фонда на счет 01 «Основные средства» (или счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»). Это следует из пункта 21 ПБУ и пунктов 52, 61 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н. Расчет амортизационных отчислений зависит от срока полезного использования основного средства (п. 19 ПБУ 6/01, п. 54, 57 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip-версия.
1.Ситуация: Можно ли в бухучете уменьшить срок полезного использования недвижимости, приобретенной до 1 января 2006 года, на тот период, когда ее эксплуатировали как объект жилого фонда. До того как помещение перевели из жилого в нежилое, по нему начисляли износ
Нет, нельзя.
Чтобы установить возможность уменьшения срока полезного использования объекта недвижимости на срок его фактического использования в качестве объекта жилого фонда, необходимо оценить правомерность следующих действий:*
– пересмотра срока полезного использования объекта недвижимости при изменении его назначения с жилого на нежилое;
– зачета срока фактического использования объекта, в течение которого на него начислялся износ, в счет срока, в течение которого на него будет начисляться амортизация.
В бухучете срок полезного использования объектов основных средств организация устанавливает самостоятельно в момент получения (приобретения, строительства и т. п.) объекта. В дальнейшем он может быть пересмотрен только после проведения реконструкции, модернизации, достройки или дооборудования основного средства, предусматривающих улучшение характеристик объекта. Во всех остальных случаях срок полезного использования основного средства не пересматривается. Это следует из пункта 20 ПБУ 6/01 и пунктов 59, 60 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.*
Таким образом, из буквального прочтения законодательства следует, что при переводе объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой (без выполнения работ по перепланировке, переустройству и т. д.) срок полезного использования основного средства пересмотру не подлежит.*
Амортизация по основным средствам, переведенным из жилого в нежилой фонд, начисляется в общем порядке. То есть начиная с месяца, следующего за месяцем принятия недвижимости к учету в качестве объекта нежилого фонда на счет 01 «Основные средства» (или счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»). Это следует изпункта 21 ПБУ и пунктов 52, 61 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н. Расчет амортизационных отчислений зависит от срока полезного использования основного средства (п. 19 ПБУ 6/01, п. 54, 57 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).*
При этом вопрос о продолжительности периода, в течение которого нужно начислять амортизацию по новому объекту нежилого фонда, законодательно не урегулирован. На практике возможны два варианта:*
– амортизировать объект в течение периода, оставшегося до конца срока полезного использования основного средства, за вычетом срока его фактической эксплуатации в качестве объекта жилого фонда;
– амортизировать объект в течение изначально установленного срока полезного использования без корректировки на срок его фактической эксплуатации в качестве объекта жилого фонда.
В пользу первого варианта можно привести следующие аргументы. При переводе объекта недвижимости в нежилой фонд основное средство не выбывает (п. 29 ПБУ 6/01). Меняется только назначение объекта и характер его эксплуатации. Следовательно, у организации есть основания для того, чтобы, не изменяя общего срока полезного использования объекта, исключить из него период, в течение которого объект входил в состав жилого фонда. С этой точки зрения амортизацию по такому объекту нужно начислять в течение оставшегося срока полезного использования за вычетом срока его фактической эксплуатации в качестве объекта жилого фонда. А суммы износа, накопленные ранее на забалансовом счете 010, следует учитывать на счете 02 в качестве накопленной амортизации. Такие выводы следуют из положений Инструкции к плану счетов (счета 02, 010), пунктов 17, 21–23 и 25ПБУ 6/01.
Второй вариант основан на том, что возможность зачета периода фактической эксплуатации основного средства в качестве объекта жилого фонда в счет срока его полезного использования после перевода в нежилой фонд прямо в законодательстве не предусмотрена. Также как не предусмотрен порядок учета износа, начисленного по объекту жилого фонда, при определении остаточной стоимости этого объекта после его перевода в нежилой фонд. Косвенно такая точка зрения подтверждается письмом Минфина России от 3 марта 2005 г. № 03-06-01-04/126. Несмотря на то что оно разъясняет вопросы определения остаточной стоимости недвижимости для целей расчета налога на имущество, его можно использовать и в данной ситуации. Так как база по налогу на имущество определяется на основе данных бухучета (ст. 375 НК РФ).
В сложившейся ситуации организация должна самостоятельно принять решение о том, какой позиции придерживаться. При этом наиболее безопасным (в т. ч. с точки зрения расчета налога на имущество) является следование второй позиции, косвенно подтвержденной в письме Минфина России от 3 марта 2005 г. № 03-06-01-04/126.*
Подробнее о том, как в данной ситуации рассчитать амортизацию в налоговом учете, см. Как определить срок, в течение которого имущество будет амортизироваться в налоговом учете.
Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса
2.Ситуация: Можно ли в налоговом учете уменьшить срок полезного использования объекта недвижимости, приобретенного до 1 января 2006 года, на срок его фактического использования в качестве жилого объекта. До перевода в нежилой фонд по объекту начислялся износ
Нет, не может.*
Чтобы иметь возможность уменьшения срока полезного использования объекта недвижимости на срок его фактической эксплуатации в составе жилого фонда, нужно оценить правомерность следующих действий:*
пересмотра срока полезного использования объекта недвижимости при переводе его в состав нежилого фонда;
зачета периода фактической эксплуатации объекта, в течение которого амортизация по нему не начислялась, в счет срока, в течение которого по нему будет начисляться амортизация.
В налоговом учете срок полезного использования объектов основных средств организация устанавливает самостоятельно в момент ввода объекта в эксплуатацию с учетом Классификации, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1. После ввода объекта в эксплуатацию организация вправе увеличить срок его полезного использования в трех случаях: после реконструкции, модернизации или технического перевооружения, предусматривающих улучшение характеристик объекта. В остальных случаях срок полезного использования основного средства не пересматривается. Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ.
Исходя из буквального содержания этой нормы, при переводе жилого объекта недвижимости в состав нежилого фонда (без выполнения работ по перепланировке, переустройству и т. д.) срок полезного использования основного средства пересмотру не подлежит.*
Амортизация по основным средствам, переведенным из жилого в нежилой фонд, начисляется в общем порядке. В рассматриваемой ситуации до перевода в нежилой фонд объект не использовался для извлечения доходов, следовательно, амортизируемым имуществом он не признавался (п. 1 ст. 256 НК РФ). В связи с этим начислять по такому объекту амортизацию можно начиная с месяца, следующего за тем, в котором объект был введен в эксплуатацию в качестве основного средства для использования в деятельности, направленной на получение доходов. Это следует из положений пункта 4 статьи 259 Налогового кодекса РФ.
Вопрос о продолжительности периода, в течение которого нужно начислять амортизацию по новому объекту нежилого фонда, законодательно не урегулирован. На практике возможны два варианта:*
амортизировать объект в течение периода, оставшегося до конца срока полезного использования основного средства за вычетом срока его фактической эксплуатации в качестве объекта жилого фонда;
амортизировать объект в течение изначально установленного срока полезного использования без корректировки на срок его фактической эксплуатации в качестве объекта жилого фонда.
В пользу первого варианта можно привести следующие аргументы. В рассматриваемой ситуации при переводе объекта недвижимости в нежилой фонд его использование не прекращается, а сам объект остается на балансе организации. Меняется только назначение объекта и характер эксплуатации. Следовательно, у организации есть основания для того, чтобы, не изменяя общего срока полезного использования объекта, исключить из него период, в течение которого объект входил в состав жилого фонда. С этой точки зрения амортизацию по такому объекту нужно начислять в течение оставшегося срока полезного использования за вычетом срока его фактической эксплуатации в качестве объекта жилого фонда. Такой вывод не противоречит положениям статьи 258 Налогового кодекса РФ.
Второй вариант основан на том, что возможность зачета периода фактической эксплуатации основного средства в качестве объекта жилого фонда в счет срока его полезного использования после перевода в нежилой фонд прямо в законодательстве не предусмотрена. Так же как не предусмотрена возможность зачета износа, начисленного по объекту жилого фонда в бухучете, при определении остаточной стоимости этого объекта в налоговом учете после его перевода в нежилой фонд. Это следует из пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ. Правила об уменьшении срока полезного использования основных средств, бывших в эксплуатации, в рассматриваемой ситуации не применяются, так как объект не меняет своего собственника (п. 7 ст. 258 НК РФ).
Наиболее безопасным (с точки зрения расчета налога на прибыль) является следование второй позиции. Так как уменьшение срока полезного использования основного средства после перевода его в нежилой фонд (первый вариант) повлечет за собой более быстрое (по сравнению со вторым вариантом) перенесение стоимости объекта на расходы организации. Поэтому при проверке налоговая инспекция может не согласиться с таким подходом и не признать часть амортизационных отчислений. В этом случае организации придется отстаивать свою позицию в суде. Арбитражная практика по рассматриваемой проблеме пока не сложилась.*
Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга
3.Статья: Порядок перевода жилых помещений в нежилые
Сделку нужно зарегистрировать
Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, переход права собственности на переводимое помещение также необходимо зарегистрировать (ст. 131 Гражданского кодекса РФ). При этом в соответствии с пунктом 1статьи 11 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, за государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина.*
Процедура перевода
Согласно статье 23 Жилищного кодекса РФ, для перевода помещения в разряд нежилого собственник должен представить в орган местного самоуправления соответствующее заявление, к которому прилагаются:*
– правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
– технический паспорт;
– поэтажный план дома, в котором находится помещение;
– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект необходимого переустройства или перепланировки переводимого помещения.
Обращаем внимание на то, что данный перечень – исчерпывающий и требовать от компании другие документы чиновники не вправе. На это прямо указано в пункте 3 статьи 23 Жилищного кодекса РФ.
В случае если дополнительные документы будут все-таки затребованы, суд признает действия местной администрации незаконными (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 апреля 2006 г. № Ф04-2161/2006(21143-А02-22)).
Ограничения придется соблюдать
Следует отметить, что при использовании помещения (после его перевода) в качестве нежилого должны соблюдаться все требования, установленные законодательством (по пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и т. д.), в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Такая норма установлена в пункте 10 статьи 23 Жилищного кодекса РФ.
Обратите внимание: даже после того, как организация осуществит процедуру перевода квартиры в нежилой фонд, на нее все равно будут распространяться ограничения, установленные для обычных квартир. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать ремонтно-строительные работы, сопряженные с шумом, до 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов (п. 3.4 приложения № 2 к постановлению правительства Москвы от 25 сентября 2007 г. № 831-ПП).*
ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 8, АВГУСТ 2008
4.Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации
Оформление поступления ОС
При поступлении (создании) объекта основных средств, право собственности на который подлежит госрегистрации, составьте акт по форме № ОС-1а. Порядок его заполнения зависит от способа, которым объект поступил в организацию. Это следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.*
Все затраты, связанные с поступлением (созданием) объекта основных средств и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию, увеличивают первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01). Отразите их на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (соответствующем субсчете):*
Дебет 08 Кредит 10, 60, 76...
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств расходы, связанные с приобретением объекта и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию.
При этом, если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены в процессе формирования первоначальной стоимости объекта основных средств, учтите их в стоимости данного актива:*
Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией объекта.
После того как организация сформирует первоначальную стоимость пригодного к использованию объекта, имущество необходимо перевести в состав основных средств и отразить на счете 01 «Основные средства».*
При этом факт госрегистрации права собственности на объект недвижимости не влияет на момент перевода актива в состав основных средств. Не имеет значения и время подачи документов на госрегистрацию. То есть даже если документы на госрегистрацию еще не поданы, но при этом выполняются одновременно все условия признания актива в качестве объекта основных средств, переведите такой объект со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на счет 01 «Основные средства». При этом к счету 01 «Основные средства» откройте специальный субсчет, например «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано». В бухучете сделайте проводку:*
Дебет 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» Кредит 08
– отражена первоначальная стоимость объекта основных средств, право собственности на который не зарегистрировано.
Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов, пункта 41 Положения по бухучету и отчетности, пункта 52Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, и подтверждается письмами Минфина России от 8 июня 2012 г. № 03-05-05-01/31, от 17 июня 2011 г. № 03-05-05-01/44.
Если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены после того, как сформирована первоначальная стоимость актива и он введен в состав основных средств, то учитывайте их в составе прочих расходов:*
Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как объект принят к учету в качестве объекта основных средств.
После регистрации права собственности на недвижимое имущество переведите объект основных средств с субсчета «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» на другой субсчет (например, «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано»):*
Дебет 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано» Кредит 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано»
– учтен объект основных средств, право собственности на который зарегистрировано.
В бухучете стоимость основных средств погашайте путем начисления амортизации (за исключением тех основных средств, по которым амортизация не начисляется). По основным средствам некоммерческих организаций начисляется износ. Такой порядок предусмотрен в пункте 17 ПБУ 6/01.*
ОСНО
Со следующего месяца после принятия недвижимого имущества к учету (отражения на счете 01 или 03) включите его стоимость в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). При этом учтите особенности уплаты налога по объектам недвижимости, приобретенным за плату (по договору мены, полученным безвозмездно, в качестве вклада в уставный капитал). Исключение предусмотрено только для отдельных видов основных средств, с которых налог на имущество платить не нужно.*
Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени