Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
26 августа 2013 176 просмотров

Наша организация покупает ОС - наружный газопровод, водопроводный трубопровод, канализационные сети, кабельные высоковольтные ЛЭП. Подскажите пожалуйста, какие правоустанавливающие и разрешительные документы должны быть у продавца на данные ОС? Должен ли он быть зарегистрирован в качестве собственника - мосгазе, мосводоканале, электросетях? Дожен ли иметь сертификаты или лицензии?

 только на объекты недвижимости право собственности подлежит государственной регистрации и внесению в соответствующий реестр.

Какой – либо регистрации в качестве собственника в мосгазе, мосводоканале и электросетях законодательством не предусмотрено, с этими организациями собственник ОС может иметь заключенные абонентские договоры на поставку тепло- и электроэнергии, водоотведения, которые новый собственник при приобретении указанных объектов должен будет перезаключить.

Выдача лицензий и сертификатов пользователю (абоненту) газопровода, канализации, водопровода и высоковольтных ЛЭП также законодательством не установлена, деятельность по использованию и передачи тепло- электроэнергии и водоотведения также охватывается договорами с поставщиками этих услуг.

Если объект является недвижимым имуществом, у его собственника должно быть свидетельство о праве собственности на него, выданное Росреестром, и договор купли-продажи этого объекта должен быть зарегистрирован там же.

Недвижимым имуществом признается прочно связанные с землей сооружения, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, однако четкого критерия, к движимому или недвижимому имуществу относится конкретный объект, гражданское законодательство не дает, а судебная практика и комментарии официальных органов, как правило, высказываются отдельно по конкретной ситуации.

Таким образом, у собственника наружного газопровода, водопроводного трубопровода, канализационных сетей и кабельных высоковольтных ЛЭП в качестве правоустанавливающих документов могут быть: свидетельство о праве собственности (на здание в целом или на отдельный его элемент (газопровод, водопровод и т. д.) и документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» и «Системы Юрист» vip-версии

1. Рекомендация: На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

Государственная регистрация

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.*

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности). Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки. В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 1 тыс. руб., для организаций – 15 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

5. Нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию. Если документы подает руководитель организации, то он представляет устав и документ об избрании его на должность.

6. Нотариальные копии учредительных документов юридических лиц, представленных в сделке, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства обо всех изменениях.

7. Документы, подтверждающие полномочия руководителя..

Виктория Петрова

кандидат юридических наук, доцент,

судья Федерального арбитражного суда Московского округа

Юлия Копеева

старший эксперт ЮСС «Система Юрист»

Владимир Ланда

кандидат юридических наук, советник Правового управления правительства Москвы

2. Статья: Налог на имущество. Что такое объект недвижимого имущества?

Многие организации имеют в собственности здания, которые используют под офисы или сдают в аренду. Минфин России в письме от 23.09.2008 № 03-05-05-01/57 разъяснил, что считается объектом недвижимости в целях уплаты налога на имущество.

Под объектом недвижимого имущества необходимо понимать единый обособленный комплекс как совокупность объектов, установок, сооружений, оборудования и другого имущества, объединенных единым функциональным предназначением. В него может входить имущество, указанное в технической документации (техническом паспорте) на объект, а также имущество, дополнительно установленное, смонтированное в ходе капитальных вложений. Во втором случае оно должно быть функционально связано со строением так, что его перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению здания невозможно.

В состав объекта недвижимости необходимо включать учитываемые как отдельный инвентарный объект такие объекты основных средств, как лифты, встроенную систему вентиляции помещений, локальные сети, другие коммуникации здания и пр. В то же время не включаются в состав объекта недвижимости основные средства, учитываемые как отдельные инвентарные объекты, если они соответствуют ряду характеристик: не требуют монтажа и могут быть использованы вне данного недвижимого имущества. Демонтаж указанных объектов не причиняет несоразмерного ущерба их назначению, и (или) их функциональное предназначение не является неотъемлемой частью функционирования недвижимого имущества как единого обособленного комплекса. Речь идет о компьютерах, столах, транспортных средствах, средствах видеонаблюдения и др.*

Журнал «Российский налоговый курьер» № 21, ноябрь 2008

3. Статья: Как классифицировать объект

Построили объект. В перечень работ вошли строительство канализации связи и прокладка сетей связи. Для удешевления проекта вместо асбоцементных труб были проложены полиэтиленовые диаметром около 40 мм. Считается ли построенный объект «канализацией связи» (регистрируемым объектом недвижимости) или нет?

Да, считается.

Поскольку построенный организацией объект это линейно-кабельное сооружение связи, относящееся к недвижимому имуществу. И право собственности на него подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Критерии, по которым объект строительства можно отнести к сооружениям, предназначенным для размещения линий связи, приведены в Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. № 68. Так, пунктом 2 Положения установлено, что «к линейно-кабельным сооружениям связи относятся прочно связанные с землей сооружения связи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». К линейно-кабельным сооружениям связи относится, в частности, и кабельная канализация.*

Отвечал С.П. СОКОЛОВ, аудитор

Журнал «Учет в строительстве» №7, июль 2008

4. Письмо Минэкономразвития РФ от 18.10.2011 г. № Д23-4392

«Вопрос: Об отсутствии оснований для государственного технического учета и государственной регистрации объектов, не признаваемых недвижимым имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Иных критериев, позволяющих отнести объект к недвижимости, действующее законодательство не содержит.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом согласно п. 10 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) до 1 января 2013 г. обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Законом о регистрации и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.*

В соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921 (далее - Положение), техническая инвентаризация и государственный технический учет осуществляются в отношении объектов капитального строительства.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Таким образом, определение количественных и качественных характеристик объектов капитального строительства, а также отнесение объекта к объектам капитального строительства (объектам недвижимости) осуществляются организациями технической инвентаризации при проведении ими технической инвентаризации в соответствии с Положением.

С учетом изложенного, если объекты, в том числе линии электропередачи напряжением 10 кВ, могут быть перемещены без причинения ущерба их назначению, демонтированы и смонтированы вновь, то, по мнению Департамента недвижимости, такие объекты не относятся к недвижимому имуществу (объектам капитального строительства), не подлежат государственному техническому учету и, соответственно, права на них не подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.*

Дополнительно сообщаем, что письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства».

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка