При продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3-х лет физическое лицо платит НДФЛ с суммы дохода от продажи. Сумму дохода можно уменьшить на сумму налогового вычета 1 000 000 рублей или на сумму расходов, связанных с приобретением этой квартиры.
Обоснование
Из рекомендации
Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»
Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)
НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:
- резидентом (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);
- нерезидентом, если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ).
При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.
Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:
- рассчитать и заплатить НДФЛ;
- представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.
Исключением являются:
- доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;
- доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.
Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.
Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.
Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.
Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.
Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:
- либо на имущественный налоговый вычет;
- либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.
Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).
Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Ситуация: можно ли уменьшить доход от продажи имущества (например, квартиры) на имущественный вычет, связанный с приобретением другого имущества (например, жилого дома)
Да, можно.
Доходы, полученные от продажи имущества, можно уменьшить:
- на имущественный налоговый вычет;
- на расходы, связанные с получением дохода.
Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества.
Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
При приобретении имущества покупатель также может получить имущественный налоговый вычет (если он имеет на это право) (абз. 1 п. 1, подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает. Поэтому сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.
Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке квартиры он не заявлял. Значит, полученные от продажи имущества доходы он вправе уменьшить:
- на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
- на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
- на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.
Такие правила предусмотрены пунктами 1 и 3 статьи 210, статьей 220 Налогового кодекса РФ.
Подтверждает этот вывод и Порядок заполнения декларации по форме 3-НДФЛ, утвержденный приказом ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760.
В декларации расчет общей суммы доходов человека, которые облагаются по ставке 13 процентов, отражается по строке 030 раздела 1. В него включается в том числе доход, полученный от продажи имущества, который отражается по строке 080 листа А.
Расчет общей суммы имущественного налогового вычета от продажи имущества отражается по строке 190 листа Е формы 3-НДФЛ. Общая сумма налоговых вычетов, уменьшающая налоговую базу за год, формируется по строке 040 раздела 1 формы 3-НДФЛ.
Для определения базы для расчета налога по ставке 13 процентов (строка 050 раздела 1) необходимо уменьшить доход, отраженный по строке 030 раздела 1 на общую сумму всех налоговых вычетов, указанных в строке 040 этого же раздела.
В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили, доля или ее часть в уставном капитале общества и т. п.) максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).
Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).
Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры по договору мены
Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то размер имущественного вычета равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Если срок нахождения квартиры в собственности человека превышает три года, то доход, полученный по договору мены, НДФЛ не облагается.
По договору мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Товары, передаваемые по договору мены, признаются равноценными, если самим договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Если по условиям договора товары признаются неравноценными, то сторона, передающая более дешевый товар, должна доплатить другой стороне разницу в цене (п. 2 ст. 568 ГК РФ). При этом налогооблагаемый доход человека, передавшего более дорогую квартиру, будет складываться из стоимости полученной квартиры и суммы полученной доплаты (п. 1 ст. 210 НК РФ).
При продаже жилья человек имеет право на получение имущественного налогового вычета (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Это правило в полной мере применяется при передаче квартиры по договору мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Размер вычета зависит от срока нахождения квартиры в собственности. Если обмениваемая квартира находилась в собственности человека менее трех лет, то размер имущественного вычета будет равен стоимости обмениваемой квартиры, но не более 1 000 000 руб. Если срок нахождения квартиры в собственности человека, который ее передает, превышает три года, то доход, полученный по договору мены, НДФЛ не облагается.
Такой порядок установлен подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 и пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ.
Кроме того, человек имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением квартиры.
Аналогичного мнения придерживается и Минфин России в письмах от 3 июля 2012 г. № 03-04-05/7-832, от 8 октября 2010 г. № 03-04-05/9-610, от 1 сентября 2010 г. № 03-04-05/9-515.