Вопрос: Нужно ли платить налог на имущество с недвижимости, если на него не зарегистрировано право собственности
Ответ: Факт государственной регистрации объекта недвижимости не влияет на возникновение обязанности налогоплательщика на уплату налога на имущество. Порядок уплаты налога на имущество объектов недвижимости детально рассмотрен ниже.
Еще читайте: налог на имущество юридических лиц в 2020 году
Обоснование
Ситуация: С какого момента налогом на имущество облагаются приобретенные объекты недвижимости
Ответ на этот вопрос зависит от того, в каком состоянии находится приобретенный объект.
Организация может приобрести в собственность здание (сооружение):*
пригодное к использованию (дополнительные капитальные вложения не требуются);
непригодное к использованию (требуются дополнительные капитальные вложения).
В обоих случаях право собственности на приобретенный объект недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Однако с возникновением обязанности по включению этого объекта в налоговую базу по налогу на имущество факт госрегистрации права собственности на него никак не связан.* При определении среднегодовой стоимости имущества новый объект учитывается с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором основное средство было принято к бухгалтерскому учету. Это следует из положений пункта 1 статьи 375 и пункта 4 статьи 376 Налогового кодекса РФ. Основные средства принимаются к учету, если они соответствуют определенным критериям (п. 4 ПБУ 6/01). При этом включение объекта недвижимости в состав основных средств не зависит от наличия (или отсутствия) у организации свидетельства о госрегистрации права собственности на этот объект (письма Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20 и ФНС России от 29 августа 2011 г. № ЗН-4-11/13999, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148)
Если покупатель приобретает здание в состоянии, пригодном к использованию (дополнительные капитальные вложения не требуются), учитывать его при определении среднегодовой стоимости имущества нужно с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором здание было фактически получено (подписан акт приема-передачи) и поставлено на учет. При этом до госрегистрации права собственности на объект недвижимости его следует учитывать на отдельном субсчете, открытом к счету 01 «Основные средства» (например, на субсчете «Основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы»). Это следует из положений пункта 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.*
Если покупатель приобретает здание, непригодное к использованию (требуются дополнительные капитальные вложения), то включать его в расчет налоговой базы по налогу на имущество нужно при выполнении двух условий:
первоначальная стоимость здания (с учетом расходов по доведению объекта до состояния, пригодного к использованию) сформирована;
здание введено в эксплуатацию.
Правомерность такого подхода обусловлена правилами бухучета основных средств и подтверждается информационным письмом Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148. Приобретенный объект недвижимости облагается налогом на имущество начиная с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором этот объект стал соответствовать критериям основного средства (п. 4 ПБУ 6/01).* Однако здание, непригодное к использованию и требующее дополнительных капитальных вложений, нельзя принимать к учету в качестве основного средства (подп. «а» п. 4 ПБУ 6/01). Это объясняется тем, что после проведения работ по доведению здания до состояния, пригодного к использованию, стоимость объекта, предъявленная продавцом, изменится. Проведение капитальных работ организация должна подтвердить документально (например, договором подряда на выполнение строительных работ по доведению здания до состояния, пригодного к использованию). После того как капитальные вложения будут окончены, сформированную первоначальную стоимость здания нужно отразить на счете 01 «Основные средства» и с 1-го числа следующего месяца начислять по этому объекту налог на имущество (п. 52Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н). Зависимость между включением объекта недвижимости в состав основных средств и фактом госрегистрации прав на него отсутствует и в этом случае.
В арбитражной практике есть примеры судебных решений, которые подтверждают, что в отношении приобретенных объектов недвижимости покупатели становятся плательщиками налога на имущество независимо от того, состоялась ли госрегистрация перехода права собственности на эти объекты или нет* (см., например, решение ВАС РФ от 17 октября 2007 г. № 8464/07, определения ВАС РФ от 25 мая 2009 г. № ВАС-6326/09, от 28 апреля 2008 г. № 16599/07, от 14 февраля 2008 г. № 758/08, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148, постановления ФАС Уральского округа от 23 апреля 2009 г. № Ф09-2307/09-С2, Северо-Кавказского округа от 8 октября 2007 г. № Ф08-6588/2007-2440А, Восточно-Сибирского округа от 13 января 2009 г. № А33-2017/08-Ф02-6774/08, Центрального округа от 21 июля 2009 г. № А36-3999/2008, Волго-Вятского округа от 12 мая 2008 г. № А43-21471/2007-6-749).
Однако в постановлении от 29 марта 2011 г. № 16400/10 Президиум ВАС РФ пришел к противоположному выводу: начислять налог на имущество по приобретенным объектам недвижимости покупатель должен только после госрегистрации перехода права собственности на эти объекты. По мнению Президиума ВАС РФ, возникновение у покупателя обязанности по начислению налога на имущество с приобретенных основных средств неразрывно связано с признанием доходов от реализации этих объектов у продавца. В бухучете выручка от реализации основных средств признается на дату перехода права собственности от продавца к покупателю (подп. «г» п. 12, п. 16 ПБУ 9/99). При реализации объекта недвижимости переход права собственности происходит только после его госрегистрации (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 3 ст. 2 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Таким образом, до тех пор, пока в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственника объекта указан его продавец, именно он и признается плательщиком налога на имущество. К покупателю эта обязанность переходит только после того, как в этом реестре будут зарегистрированы соответствующие изменения.*
Внимание: постановление Президиума ВАС РФ от 29 марта 2011 г. № 16400/10 было принято по спору, который возник в период действия устаревших редакций нормативных документов, регулирующих порядок бухгалтерского учета основных средств.
Приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н в ряд нормативных документов, регулирующих порядок бухучета основных средств, были внесены существенные изменения. В частности, поправки коснулись Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности,ПБУ 6/01, Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств. Среди прочего, из этих документов были исключены нормы, которые устанавливали взаимосвязь между принятием объектов недвижимости к учету на счете 01 «Основные средства» и фактом государственной регистрации права собственности на эти объекты. Изменения применяются начиная с 2011 года. Поэтому в отношении объектов недвижимости, приобретенных начиная с 2011 года, применять выводы постановления Президиума ВАС РФ от 29 марта 2011 г. № 16400/10 следует с осторожностью*.
Пример включения приобретенного объекта недвижимости в налоговую базу по налогу на имущество. Организация приобрела здание, зарегистрировала на него право собственности и проводит капитальные вложения, связанные с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию
ООО «Производственная фирма "Мастер"» приобрело у ЗАО «Альфа» производственное здание за 35 400 000 руб. (в т. ч. НДС – 5 400 000 руб.).
Акт приема-передачи здания был подписан в феврале. В этом же месяце «Мастер» подал документы на госрегистрацию права собственности. При этом была уплачена госпошлина – 15 000 руб. Свидетельство о регистрации было получено в мае. Тогда же «Мастер» получил от продавца счет-фактуру и рассчитался с ним за переданное здание. В июне начались работы по доведению здания до состояния, пригодного к использованию. Строительно-монтажные работы велись подрядным способом, их договорная стоимость составила 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС – 360 000 руб.). В сентябре здание было введено в эксплуатацию.
В учете «Мастера» сделаны следующие записи.
В феврале:
Дебет 08 Кредит 60
– 30 000 000 руб. (35 400 000 руб. – 5 400 000 руб.) – отражены затраты на покупку здания;
Дебет 19 Кредит 60
– 5 400 000 руб. – отражен «входной» НДС;
Дебет 68 субсчет «Государственная пошлина» Кредит 51
– 15 000 руб. – уплачена госпошлина;
Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– 15 000 руб. – увеличена стоимость здания на сумму госпошлины.
В мае:
Дебет 60 Кредит 51
– 35 400 000 руб. – оплачено здание;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 5 400 000 руб. – принят к вычету НДС (на основании счета-фактуры продавца).
В июне:
Дебет 08 Кредит 60
– 2 000 000 руб. (2 360 000 руб. – 360 000 руб.) – отражена стоимость подрядных работ по доведению здания до состояния, пригодного к использованию;
Дебет 19 Кредит 60
– 360 000 руб. – отражен НДС по подрядным работам;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 360 000 руб. – принят к вычету НДС по подрядным работам.
В сентябре:
Дебет 01 Кредит 08
– 32 015 000 руб. (30 000 000 руб. + 15 000 руб. + 2 000 000 руб.) – включено в состав основных средств приобретенное здание.
Начиная с октября «Мастер» включает стоимость приобретенного здания в налоговую базу по налогу на имущество.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени