Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация: Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)
Доходы от продажи*
НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:
- резидентом (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);
- нерезидентом, если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ).
При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.
Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:
- рассчитать и заплатить НДФЛ;
- представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.
Исключением являются:
- доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;
Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
- либо на имущественный налоговый вычет;
- либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.*
Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).
Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Размер вычета*
В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).
Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).
Сколько раз можно получать
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).*
Ольга Краснова
директор БСС «Система Главбух»
Валентина Акимова
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
2. ПИСЬМО УФНС по городу Москве от 13 января 2012 г. N 20-14/4/001764@
Вопрос: Каков порядок получения имущественного налогового вычета по НДФЛ в связи с приобретением жилья, если налогоплательщик в одном налоговом периоде продает четыре комнаты, находившиеся в его собственности менее трех лет, и покупает две квартиры?*
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 пункта ст. 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Расходы, связанные с получением доходов от продажи подобного имущества, включают в себя документально подтвержденные расходы по приобретению этого имущества и документально подтвержденные расходы, связанные с продажей этого имущества.*
При продаже нескольких объектов недвижимости, находившихся в собственности менее трех лет, налогоплательщик вправе заявить одновременно по одним объектам вычет в установленном нормативе, а по другим - сумму расходов.
Вместе с тем имущественный налоговый вычет в сумме документально подтвержденных расходов должен рассчитываться по каждому объекту отдельно исходя из стоимости их покупки и продажи.*
Подпунктом 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Общий размер такого имущественного налогового вычета не может превышать 2 млн руб. (до 1 января 2008 г. - 1 млн руб.) без учета сумм, направленных на погашение процентов по указанным целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры или прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры, доли (долей) или прав на квартиру, акт о передаче квартиры, доли (долей) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления при подаче им декларации в налоговый орган по месту своего учета, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам.
Повторного предоставления налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, не допускается.
Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет при соблюдении всех условий, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, вне зависимости от периода, в котором он понес расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта. При этом уменьшение налоговой базы на данный налоговый вычет может производиться только начиная с налогового периода, в котором возникло право на такой вычет.
Таким образом, если налогоплательщик в одном налоговом периоде продает четыре комнаты, находившиеся в его собственности менее трех лет, и покупает две квартиры, он вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, предусмотренными пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом в связи с приобретением жилья такой налогоплательщик не пользовался.*