Связано это с тем, что размер НДФЛ зависит от цены недвижимости, указанной в соглашении. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984. В том случае, если в договоре указана одна цена, а оплата произведена по другой, может возникнуть претензии налоговых органов, связанные с занижением сумы налога, подлежащего уплате в бюджет. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определяется с учетом достигнутого
При этом кредитная организация отчитается в Росфинмониторинг по совершенной сделке (в рамках исполнения Закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»), поэтому контролирующие органы могут выяснить фактическую цену сделки.
При этом следует учесть, что лучше устанавливать в соглашении рыночную, а не кадастровую цену недвижимости.
Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, а рыночная - наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, при этом при формировании цены участка кадастровая и рыночная цены не суммируются, а используется одна из них. При этом будет лучше, если при продаже квартиры ее цена будет не ниже рыночной, иначе сделка привлечет внимание налоговых органов.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» и Системы Юрист.
1. Рекомендация: На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости
Продавец в процессе сделки купли-продажи недвижимого имущества находится в более выгодном положении, нежели покупатель. Дело в том, что основной риск продавца связан только с процедурой получения оплаты от покупателя. На покупателя же (помимо рисков, касающихся непосредственно сделки) ложатся все постриски, связанные с эксплуатацией имущества.
Основные задачи юриста, представляющего интересы продавца, – проверить всеми возможными способами благонадежность покупателя (серьезность его намерений) и согласовать процедуру расчета за объект недвижимости.
В связи с тем, что недвижимость – дорогостоящий актив, сделки по купле-продаже обладают повышенной значимостью и, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Зачастую дело осложняется тем, что сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Согласовать договор. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.
Особенности договора купли-продажи недвижимости
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:
- должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
- закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.*
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости
Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист продавца должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.
1. Условия о предмете договора.
Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.
2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Закон относит к существенному условию договора купли-продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.
Порядок расчетов с покупателем и государственная регистрация договора
Вопрос денежного обеспечения почти всегда оговаривается перед сделкой. Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому продавцу невыгодно готовиться к сделке (в частности, показывать необходимые документы) без предварительной оплаты.
Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключение сделки. По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель – на задатке. Если договор не будет заключен, продавец просто вернет аванс покупателю. Если же предварительную оплату оформить в виде задатка, то покупатель сможет понудить продавца к заключению договора купли-продажи (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Указанная выше ситуация (продавец настаивает на авансе вместо задатка) относится к случаю, когда продавец таким образом перестраховывается, боясь, что сам откажется от заключения договора купли-продажи. Если же продавец уверен, что не передумает, то ему выгодно согласиться на получение задатка. В этом случае, если сделка не состоится по вине покупателя, то денежная сумма остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Тогда как в случае передачи обычного аванса продавец должен будет вернуть покупателю полученные деньги, и в этом случае у продавца остается лишь право на взыскание убытков.
Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница – в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:
- при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает прежде всего обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
- при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность – обязанность сторон по заключению договора (ст. 429 ГК РФ).
Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (т. е. договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.).
Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.
Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав (утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного акта можно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.
Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.
Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации иМетодических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).
Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:
1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.
2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности). Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки. В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.
3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.
4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 1 тыс. руб., для организаций – 15 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
5. Нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию. Если документы подает руководитель организации, то он представляет устав и документ об избрании его на должность.
6. Нотариальные копии учредительных документов юридических лиц представленных в сделке, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства обо всех изменениях.
7. Документы, подтверждающие полномочия руководителя.
Галина Богдановская
кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
Юлия Копеева
старший эксперт ЮСС «Система Юрист»
Владимир Ланда
кандидат юридических наук, советник Правового управления правительства г. Москвы
2. Рекомендация: Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг)
По Гражданскому кодексу РФ любая сделка считается возмездной, если иное не следует из законодательства или договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной. Если в договоре не определена стоимость сделки, она оплачивается по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Что такое рыночная цена
В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок. Проводя обычные проверки, инспекторы также могут осуществить такой контроль, если при расчете конкретного налога требуется использовать показатель рыночной цены.
Договорная цена, примененная в контролируемой сделке, признается рыночной:
- если она соответствует уровню цен, регулируемых государством, или согласована с ФАС России (с учетом особенностей, оговоренных в статье 105.4 Налогового кодекса РФ);
- если она соответствует цене, определенной независимым оценщиком (в сделках, при совершении которых проведение оценки обязательно);
- если она установлена в соответствии с соглашением о ценообразовании, заключенным с ФНС России;
- если она установлена в соответствии со специальными правилами определения цен для целей налогообложения, предусмотренными отдельными главами части 2 Налогового кодекса РФ. Например, для расчета налога на прибыль рыночной ценой ценных бумаг признается цена, определенная в соответствии состатьей 280 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 29 августа 2012 г. № 03-03-06/1/436);
- если сделка заключена по результатам биржевых торгов.
Такой порядок следует из положений пунктов 1, 3, 8–12 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ.*
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
3. Статья 3 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
«Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства*, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости*».
4. Рекомендация:Цена товара: формулировка условий договора, возможные риски для поставщика
Внимание! Явное занижение (или завышение) договорной цены товара по отношению к рыночной цене несет существенные риски для сторон договора поставки.
Стороны часто сознательно занижают цену товара в договоре для оптимизации налогообложения либо при наличии коррупционной составляющей. В таких случаях налоговые органы могут обратиться в суд с требованием о доначислении поставщику налогов и уплате штрафов. Иск будет удовлетворен, если будут представлены доказательства того, что поставщик действительно получил большую сумму, чем указано в договоре поставки*.
Кроме того, сама сделка с явно заниженной (или завышенной) ценой может быть признана недействительной на основании статьи 168 и пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ как притворная сделка, прикрывающая:
- сделку дарения покупателю (при занижении цены) или
- сделку дарения продавцу (при завышении цены).
См., например, постановление Президиума ВАС РФ от 14 ноября 2000 г. № 4774/00.
Внимание! Свобода договора в отношении условия о цене товара может быть ограничена. Уполномоченные государственные органы и (или) органы местного самоуправления в установленных законом случаях могут устанавливать обязательные для применения цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.).
На это указано в абзаце 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ.
Ограничение цен происходит путем государственного либо ведомственного регулирования цен. Оно необходимо для того, чтобы:
- стабилизировать цены;
- реализовывать социально-экономическую и научно-техническую политику государства;
- развивать рыночные отношения, конкуренцию, свободное перемещение продукции, свободную экономическую деятельность;
- защитить частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности;
- пресечь нарушения со стороны субъектов естественных монополий и хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение на рынке;
- предотвратить или преодолеть кризисные явления в экономике.*
Пример государственного регулирования цен с целью их стабилизации
Правительство РФ может установить предельно допустимые розничные цены на отдельные виды социально значимых продовольственных товаров первой необходимости. Для этого нужно, чтобы рост цен на них на территории отдельного субъекта (нескольких субъектов) Российской Федерации составил 30 и более процентов в течение 30 календарных дней подряд. Предельно допустимые розничные цены могут быть установлены на срок не более чем 90 календарных дней (п. 5 ст. 8 Федерального закона от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»).
Приведенный пример относится к государственному регулированию цен прямого характера. Данный вид регулирования состоит в том, что государство:
- устанавливает в твердой сумме цены (тарифы) на товары, снабженческо-сбытовые и торговые надбавки к ценам на товары, наценки на товары;
- регулирует цены (тарифы) на товары, различные надбавки, наценки, определяя их предельный уровень или коэффициенты к действующим ценам (тарифам) либо иным образом.
Если на товар установлены фиксированные цены, то хозяйствующие субъекты обязаны реализовать продукцию только по такой цене, а если установлены предельные цены – по цене не выше (не ниже) установленных границ.
Примеры определения предельного уровня цен на товары
Установление максимальных цен – Правила государственной регистрации предельных отпускных цен производителей на лекарственные препараты, включенные в перечень жизненно необходимых и важнейших лекарственных препаратов (утверждены постановлением Правительства РФ от 29 октября 2010 г. № 865).
Установление минимальных цен – постановление Правительства РФ от 8 февраля 1996 г. № 131 «О мерах по обеспечению устойчивой работы ликероводочной отрасли промышленности».
Установление предельных уровней минимальных и максимальных цен – пункт 5 статьи 14 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства».
Кроме того, государственное регулирование цен может носить косвенный характер, когда уполномоченные органы:
- принимают для целей налогообложения рыночные цены на аналогичные товары, сложившиеся на момент их реализации, в случае продажи товаров по цене не выше себестоимости;*
- определяют состав затрат, определяющих структуру цены, которые могут быть отнесены на себестоимость продукции (работ, услуг), для уменьшения налогооблагаемой базы при исчислении налога на прибыль;
- устанавливают налоги, пошлины, сборы, которые приходится учитывать в структуре цены (НДС, акцизы, таможенные пошлины и сборы и т. п.).
Внимание! Налоговый кодекс РФ предусматривает возможность контроля со стороны налоговых органов над соответствием рыночным ценам цен в сделках между взаимозависимыми лицами.
Соответствующие правила закреплены в разделе V.1Налогового кодекса РФ.
Так, согласно пункту 1 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ цена сделки между взаимозависимыми лицами не должна отличаться от рыночных цен при сопоставимых условиях.
Александр Симачев
руководитель юридического департамента ОАО «Корпорация "Иркут"» (авиастроение)
Сергей Аристов
выпускающий редактор ЮСС «Система Юрист»
Виктор Анохин
доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист РФ, председатель Арбитражного суда Воронежской области в отставке
5. Рекомендация:Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)
Доходы от продажи
НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:
- резидентом (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);*
- нерезидентом, если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ).
При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.
Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:
- рассчитать и заплатить НДФЛ;
- представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.
Исключением являются:
- доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;
- доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.
Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.
В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.
Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.
Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.*
Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.
Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.*
Человек владел имуществом более трех лет.
По общему правилу доходы от реализации имущества, принадлежавшего гражданину более трех лет, НДФЛ не облагаются (абз. 1 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Однако это правило не распространяется на доходы, получаемые при реализации имущества, которое используется или использовалось ранее в предпринимательской деятельности (абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А раз так, в рассматриваемой ситуации человек обязан заплатить НДФЛ.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14060 и от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365.
Человек владел имуществом менее трех лет.
В этом случае также придется заплатить НДФЛ (ст. 209 и п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом уменьшить доходы от продажи на имущественный вычет не удастся. Имущественный вычет не положен тогда, когда доходы получены от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).
НДФЛ с платы за передачу квартиры в собственность
Этот доход контролеры признают как доход от продажи имущества. Поэтому НДФЛ с него платят в общем для доходов от продажи порядке. Такой доход можно уменьшить на расходы или применить к нему имущественный вычет. А если имущество принадлежало получателю ренты более 3 лет, то не платить НДФЛ вовсе.
Это следует из пункта 17.1 статьи 217 и статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Как уменьшить доходы
Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ).Резидент может их уменьшить одним из двух способов:
- либо на имущественный налоговый вычет;
- либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.
Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).
Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Ольга Краснова директор БСС «Система Главбух»
Валентина Акимова государственный советник налоговой службы РФ III ранга
6. Закон от 07.08.2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»
«Статья 6. Операции с денежными средствами или иным имуществом, подлежащие обязательному контролю
1. Операция с денежными средствами или иным имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 600 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 600000 рублей, или превышает ее, а по своему характеру данная операция относится к одному из следующих видов операций:*
1_1. Сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 миллиона рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 миллионам рублей, или превышает ее*».
26.02.2015г.
С уважением,
Алла Пыжова, эксперт Системы Главбух.
Ответ утвержден Александром Родионовым,
заместителем руководителя экспертной поддержки.
_____________________________
Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы экспертной поддержки, которые Вы можете найти по адресу: http:// www.1gl.ru/#/hotline/rules/