1.В бухучете выручку от реализации земельного участка отразите в составе прочих доходов, когда право собственности переходит к покупателю, когда право собственности зарегистрировано. Записи на счете 91 делайте на основании:
– договора купли-продажи; акта по форме № ОС-1; свидетельства о регистрации права собственности (по объектам недвижимости)
При отражении доходов и расходов от продажи участка делайте проводки:
Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– списана стоимость выбывающего участка, право собственности на который подлежит госрегистрации.
Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– отражена выручка от реализации;
Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»»
– отражена в составе прочих расходов стоимость проданного участка
В целях исчисления прибыли доход от реализации земельного участка при применении метода начисления, согласно пункту 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ, признается на дату передачи участка покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. На эту же дату продавец имеет право уменьшить доход на стоимость приобретения земельного участка, включающую в том числе расходы, непосредственно связанные с реализацией ( подп. 2 п. 1 ст. 268, п. 3 ст. 268 Налогового кодекса РФ).
2. Так как передаточный акт датирован в марте текущего года, то данную реализацию включайте для расчета суммы вычета НДС в первом квартале.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Выбытие зданий или сооружений
Если здание, сооружение передают покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, то уже на момент подписания акта по форме ОС-1а объекты перестают обладать всеми признаками основных средств. Поэтому остаточную стоимость зданий, сооружений, не дожидаясь реализации (перехода права собственности), нужно списать. Финансовое ведомство рекомендует использовать для этих целей счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20, доведенное до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085). Такую хозяйственную операцию отражают проводкой:
Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– списана остаточная стоимость выбывающего основного средства, право собственности на который подлежит госрегистрации.*
Выручка и расходы при реализации основного средства
Для учета доходов и расходов от продажи основного средства используйте:
– счет 91-1 «Прочие доходы», на котором отражайте выручку от реализации объекта;
– счет 91-2 «Прочие расходы», на котором отражайте остаточную стоимость выбывшего основного средства и прочие расходы, связанные с его продажей.*
Выручку от реализации отразите в составе прочих доходов, когда право собственности на проданное основное средство переходит к покупателю. Для недвижимости это момент, когда право собственности зарегистрировано. Выручкой признавайте сумму, предусмотренную в договоре купли-продажи (поставки, мены).
Одновременно в состав прочих расходов включите остаточную стоимость проданного основного средства и другие затраты, связанные с продажей. Например, расходы на хранение, упаковку, обслуживание, транспортировку и т. д.
Такой порядок предусмотрен в пунктах 30 и 31 ПБУ 6/01, пунктах 12 и 16 ПБУ 9/99, пункте 11 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов (счета 01 и 91).
Записи на счете 91 делайте на основании:
– договора купли-продажи (передачи, мены);
– акта по форме № ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б);
– свидетельства о регистрации права собственности (по объектам недвижимости);
– документов, подтверждающих расходы, связанные с продажей основного средства (например, акта об оказании услуг транспортной компанией, перевозящей объект, расчетной ведомости на выдачу зарплаты сотрудникам, производящим предпродажную упаковку, и т. д.).
Такой порядок предусмотрен статьей 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.*
Для субъектов малого предпринимательства (кроме эмитентов публично размещаемых ценных бумаг) предусмотрен особый порядок учета доходов и расходов. Подробнее об этом см. Как организовать ведение бухучета субъектами малого предпринимательства.
При отражении доходов и расходов от продажи основного средства делайте проводки:
Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– отражена выручка от реализации основного средства;*
Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС при реализации основного средства (если деятельность организации облагается НДС);
Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основного средства» (счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»)
– отражена в составе прочих расходов остаточная стоимость проданного основного средства (остаточная стоимость основного средства, право собственности на которое подлежит госрегистрации);*
Дебет 91-2 Кредит 10 (60, 69, 70, 76...)
– учтены в составе прочих расходов затраты, связанные с продажей основного средства;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
– отражен НДС по затратам, связанным с продажей основного средства.
Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов.
Если расходы, связанные с реализацией основного средства, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признают убытком. В бухучете сумму убытка относят к расходам текущего периода и включают в прочие расходы единовременно в том месяце, когда произошла реализация (п. 11 ПБУ 10/99).
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
2. Рекомендация: Как отразить при налогообложении продажу основных средств
При продаже основных средств оформите первичные учетные документы, утвержденные постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7 (ст. 2, 5, 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).
ОСНО: налог на прибыль
В налоговом учете при продаже основных средств отразите:
- доход от реализации;
- расходы в виде остаточной стоимости основных средств;
- расходы, связанные с реализацией* (например, расходы по обслуживанию и транспортировке проданного имущества).
Подробнее о налоговом учете операций, связанных с выбытием основных средств, см. Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации амортизируемого имущества.
Если расходы, связанные с реализацией основного средства, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком.
Сергей Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3-го класса
3. Ситуация: в какой момент при расчете налога на прибыль учесть выручку от реализации объектов, право собственности на которые подлежит госрегистрации (например, недвижимости). Организация применяет метод начисления
Выручку следует включить в состав доходов на дату составления акта приема-передачи имущества.*
С 2013 года признание доходов от реализации недвижимого имущества не увязывается ни с моментом передачи правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав, ни с фактом такой регистрации. Датой реализации недвижимого имущества при методе начисления признается дата передачи объекта покупателю по передаточному акту или по иному документу о передаче недвижимого имущества. Такой порядок предусмотрен абзацем 2 пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.
Из рекомендации « Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации амортизируемого имущества »
Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга
4. Рекомендация: Как принять к вычету входной НДС по имуществу (работам, услугам), которое будет использоваться как в облагаемых, так и в не облагаемых НДС операциях
Ведение раздельного учета
Если организация обязана вести раздельный учет входного НДС, организуйте его по трем группам товаров (работ, услуг, имущественных прав):
- по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые организация использует в облагаемых НДС операциях;
- по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые организация использует в операциях, освобожденных от налогообложения либо облагаемых ЕНВД;
- по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые организация использует как в облагаемых, так и в освобожденных от налогообложения операциях.
Такой вывод можно сделать на основании правил пунктов 4, 4.1 статьи 170 Налогового кодекса РФ.
По товарам (работам, услугам, имущественным правам) первой группы входной НДС принимайте к вычету (абз. 3 п. 4 ст. 170 НК РФ). По второй группе входные суммы налога к вычету не принимайте, а включайте в стоимость имущества (работ, услуг) (абз. 2 п. 4 ст. 170 НК РФ).
По товарам (работам, услугам, имущественным правам) третьей группы часть входного НДС принимайте к вычету, а часть – включайте в их стоимость. Сумму вычета определите расчетным путем исходя из доли облагаемых НДС операций в общем объеме операций, осуществляемых организацией за квартал.* А сумму НДС, не принимаемого к вычету, – исходя из доли освобожденных от НДС операций в общем объеме операций за квартал. При этом для распределения входного НДС по основным средствам и нематериальным активам, принятым к учету в первом или втором месяцах квартала, организация вправе рассчитывать эту пропорцию, не дожидаясь окончания квартала. Сумму вычета можно определять исходя из доли облагаемых НДС операций в общем объеме операций, осуществленных соответственно за первый или второй месяц.
Такой порядок установлен в абзаце 4 пункта 4 и пункте 4.1 статьи 170 Налогового кодекса РФ.
Расчетный способ
Расчетный способ распределения входного НДС применяйте, если нельзя определить, в каком объеме товары (работы, услуги, имущественные права) используются для выполнения облагаемых и освобожденных от налогообложения операций. Как правило, это относится к основным средствам, нематериальным активам, материалам, работам и услугам, формирующим общепроизводственные и общехозяйственные расходы (письмо МНС России от 21 июня 2004 г. № 02-5-11/111). Например, распределяйте входной НДС по информационным и консультационным услугам, арендной плате и т. д., если эти расходы относятся как к облагаемой, так и к освобожденной от налогообложения деятельности.
В отношении товаров (работ, услуг, имущественных прав), по которым точно можно установить их прямое использование, расчетный способ не применяйте.
Такой порядок следует из пунктов 4, 4.1 статьи 170 Налогового кодекса РФ.
Во избежание споров с налоговой инспекцией по поводу правильности распределения входного НДС в учетной политике для целей налогообложения установите:
- критерии отнесения тех или иных расходов к облагаемым и освобожденным от налогообложения операциям;
- примерный перечень товаров (работ, услуг, имущественных прав), по которым входной НДС нужно распределять расчетным способом.
Так позволяет поступить абзац 4 пункта 4 и пункт 4.1 статьи 170 Налогового кодекса РФ.
Пример определения суммы НДС, подлежащей восстановлению, при использовании приобретенных товаров (работ, услуг) в операциях, облагаемых и не облагаемых НДС. При приобретении товаров (работ, услуг) организация принимает всю сумму входного НДС к вычету. По мере определения доли расходов, относящихся к операциям, облагаемым НДС, сумма налога, которая должна учитываться в стоимости товаров (работ, услуг), восстанавливается
ЗАО «Альфа» реализует жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Предварительно по договорам с покупателями организация выполняет работы по перепланировке и отделке помещений. Реализация жилых квартир НДС не облагается (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Реализация нежилых помещений облагается НДС на общих основаниях.
Установленный в учетной политике организации порядок определения суммы НДС, относящейся к операциям по реализации жилых помещений, предусматривает следующие правила:
1) при приобретении товаров (работ, услуг) вся сумма входного НДС принимается к вычету, а по мере определения расходов по жилым помещениям сумма налога, которая должна быть включена в их стоимость, восстанавливается;
2) доля расходов по жилым помещениям определяется поквартально на основании данных бухучета;
3) расходы по жилым помещениям, а также совокупные расходы определяются по итогам квартала с учетом прямых, общехозяйственных и общепроизводственных расходов;
4) сумма НДС по общехозяйственным и общепроизводственным расходам распределяется (восстанавливается) пропорционально выручке от реализации жилых и нежилых помещений за квартал.
С учетом установленных правил при определении суммы НДС, подлежащей восстановлению, бухгалтер «Альфы» использует следующие формулы.
Общехозяйственные и общепроизводственные расходы, относящиеся к жилым помещениям |
= |
Общая сумма общехозяйственных и общепроизводственных расходов за квартал |
? |
Прямые расходы, относящиеся к жилым помещениям, за квартал |
: |
Общая сумма прямых расходов за квартал |
Сумма НДС, подлежащая включению в стоимость жилых помещений |
= |
Сумма НДС, относящаяся к прямым расходам по жилым помещениям, за квартал |
+ |
Сумма НДС, относящаяся к части общепроизводственных и общехозяйственных расходов по жилым помещениям, за квартал |
Сумма НДС, относящаяся к части общепроизводственных и общехозяйственных расходов по жилым помещениям, за квартал |
= |
Сумма НДС по общепроизводственным и общехозяйственным расходам за квартал |
? |
Стоимость жилых помещений, реализованных за квартал |
Общая стоимость жилых и нежилых помещений, реализованных за квартал |
В I квартале «Альфа» приобрела товары (работы, услуги) для отделки жилых и нежилых помещений на общую сумму 7 080 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 080 000 руб.). Вся сумма входного НДС была принята к вычету.
По итогам I квартала общая сумма прямых расходов составила:
– по жилым помещениям – 90 000 руб. Сумма НДС, относящаяся к прямым расходам по жилым помещениям, – 8000 руб.;
– по нежилым помещениям – 2 500 000 руб. Сумма НДС, относящаяся к прямым расходам по нежилым помещениям, – 230 000 руб.
Сумма общепроизводственных расходов за квартал равна 200 600 руб., сумма общехозяйственных расходов – 153 400 руб. Сумма НДС, относящаяся к общепроизводственным расходам, – 15 000 руб. Сумма НДС, относящаяся к общехозяйственным расходам, – 12 000 руб.
Доля прямых расходов, относящихся к жилым помещениям, в общей сумме прямых расходов за квартал равна 0,0347 (90 000 руб. : (90 000 руб. + 2 500 000 руб.)).
Сумма общехозяйственных и общепроизводственных расходов, относящихся к жилым помещениям, составляет 12 284 руб. ((200 600 руб. + 153 400 руб.) ? 0,0347).
Доля всех расходов, относящихся к жилым помещениям, в общей сумме расходов организации равна 0,0347 ((90 000 руб. + 12 284 руб.) : (90 000 руб. + 2 500 000 руб. + 200 600 руб. + 153 400 руб.)). Эта величина не превышает 5 процентов, поэтому по итогам I квартала «Альфа» не должна восстанавливать входной НДС.
Во II квартале «Альфа» приобрела товары (работы, услуги) для отделки жилых и нежилых помещений на общую сумму 2 360 000 руб. (в т. ч. НДС – 360 000 руб.). Вся сумма входного НДС была принята к вычету.
По итогам II квартала общая сумма прямых расходов составила:
– по жилым помещениям – 900 000 руб. Сумма НДС, относящаяся к прямым расходам по жилым помещениям, – 72 000 руб.;
– по нежилым помещениям – 2 200 000 руб. Сумма НДС, относящаяся к прямым расходам по нежилым помещениям, – 162 000 руб.
Сумма общепроизводственных расходов за квартал равна 210 000 руб., сумма общехозяйственных расходов – 180 000 руб. Сумма НДС, относящаяся к общепроизводственным расходам, – 19 000 руб. Сумма НДС, относящаяся к общехозяйственным расходам, – 14 000 руб.
Доля прямых расходов, относящихся к жилым помещениям, в общей сумме прямых расходов за квартал равна 0,29 (900 000 руб. : (900 000 руб. + 2 200 000 руб.)).
Сумма общехозяйственных и общепроизводственных расходов, относящихся к жилым помещениям, составляет 113 100 руб. ((210 000 руб. + 180 000 руб.) ? 0,29).
Доля всех расходов, относящихся к жилым помещениям, в общей сумме расходов организации равна 0,29 ((900 000 руб. + 113 100 руб.) : (900 000 руб. + 2 200 000 руб. + 210 000 руб. + 180 000 руб.)). Эта величина превышает 5 процентов, поэтому по итогам II квартала «Альфа» должна восстановить входной НДС в части, относящейся к операциям по реализации жилых помещений.
Восстановлению подлежат:
– НДС, относящийся к прямым расходам по жилым помещениям, – 72 000 руб.;
– НДС, относящийся к части общепроизводственных и общехозяйственных расходов по жилым помещениям.
Во II квартале «Альфа» реализовала:
– жилых помещений (включая услуги по перепланировке и отделке) на сумму 600 000 000 руб. (без НДС);
– нежилых помещений (включая услуги по перепланировке и отделке) на сумму 35 400 000 руб. (в т. ч. НДС – 5 400 000 руб.).
Соотношение между стоимостью реализованных жилых помещений и общей выручкой от реализации составляет:
600 000 000 руб. : (600 000 000 руб. + 35 400 000 руб. – 5 400 000 руб.) = 0,952.
Сумма НДС по общехозяйственным и общепроизводственным расходам, которая должна быть восстановлена и включена в стоимость жилых помещений, составляет:
(19 000 руб. + 14 000 руб.) ? 0,952 = 31 416 руб.
Общая сумма входного НДС, которая была принята к вычету во II квартале и которая должна быть восстановлена и включена в стоимость жилых помещений, равна:
72 000 руб. + 31 416 руб. = 103 416 руб.
Если наряду с операциями, облагаемыми НДС, организация выполняет операции, перечисленные в пункте 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, она может избежать необходимости распределять входной налог, отказавшись от льготы (п. 5 ст. 149 НК РФ). Такой вариант подтверждает Минфин России в письме от 28 апреля 2010 г. № 03-07-07/20.
Ольга Цибизова,
начальник отдела косвенных налогов департамента
налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
17.07.2014 г.
С уважением, Ольга Пушечкина,
Ваш персональный эксперт.