На указанный вопрос законодательство ответа не содержит. Дело в том, что приобретение объекта недвижимости процесс непростой и капиталоемкий. Действия компании по приобретению или аренде с последующим выкупом напрямую зависят от:
– финансового положения организации;
– кредитоспособности;
– рентабельности;
– ставок по кредитам в обслуживающем банке;
– места нахождения недвижимого имущества;
– надежности подрядной организации, которая будут выполнять работы по реконструкции;
– договоренности сторон договора аренды о том, за чей счет будет осуществляться реконструкция;
– иных финансовых и экономических факторов, которые могут повлиять на сделку. Одним из таких факторов является доходность приобретаемого актива. Для того, чтобы определить капиталоемкость и доходность будущего актива необходимо прибегнуть к услугам профессионального оценщика.
В вопросе прозвучала фраза об эффективности и окупаемости с налоговой позиции.
Если говорить о сделке с точки зрения Налогового законодательства РФ, то приобретение объекта в собственность будет наиболее прозрачной сделкой. Это связано с тем, что:
– до окончания срока реконструкции объект не признается основным средством поэтому не подлежит налогообложению по налогу на имущество;
– налоговое законодательство имеет прямые нормы об учете реконструкции при расчете налога на прибыль;
– налоговые расходы уменьшаются на амортизационные отчисления после ввода объекта в эксплуатацию;
– объектом можно распоряжаться по собственному усмотрению, в том числе извлекать прибыль от сдачи в аренду.
Существенным минусом покупки объекта является то, что общество:
– будет являться плательщиком земельного налога под зданием;
– будет являться плательщиком налога на имущество организации с кадастровой стоимости после ввода объекта в эксплуатацию, при условии, что будут выполняться определенные показатели по Главе 30 Налогового кодекса РФ. То есть, например, если объект будет сдан под офисные помещения и в регионе нахождения объекта проведена его кадастровая оценка.
Недостатками налоговых операций по аренде с последующим выкупом является то, что:
– налоговики пристально относятся к договорам аренды с неотделимыми улучшениями;
– общество занижает налоговую базу по налогу на прибыль на суммы аренды и коммунальные расходы и вычеты по НДС с которыми всегда есть неопределенности и спорные вопросы;
– общество занимает в долгосрочной перспективы финансовые показатели, поскольку будут произведены расходы по аренду, расходы по реконструкции и расходы по последующему выкупу имущества.
Плюсами такой операции является:
– отсутствие обязанности по уплате налога на имущество до выкупа объекта недвижимости;
– отсутствие обязанности по уплате земельного налога.
В любом случае решение должен принять руководитель организации. А чтобы это сделать экономическая служба или сотрудник, обладающими специальными навыками должен рассчитать прежде всего экономический эффект от каждой операции. В обязанности налоговика и бухгалтера такие функции, как правило, не входят.
11.09.2014 г.
С уважением, Наталья Колосова,
Ваш персональный эксперт.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени