Журнал, справочная система и сервисы
№2
Январь

В свежем «Главбухе»

Исключите расхождения между вашей учетной политикой и «1С»

Подписка
6 номеров в подарок!
№2
3 июня 2015 19 просмотров

Мы с мужем купили квартру за 3000000 в ипотеку. Частично гасили ипотеку средствами материнского капитала, по условиям которого мы должны были выделить доли 2м нашим детям. В итоге прошла перерегистрация права собственности на данную квартиру на меня, моего мужа и 2их детей по 1/4 на каждого (общая долевая собственность с 4-мя разными свидетельствами о регистрации права). После чего, мы квартиру эту продали, в собственности нашей она была менее 3 лет. Продавали договором купли-продажи долей в праве общей собственности на квартиру, где каждый из нас, выступал как отдельный продавец (продавец № 1, продавец № 2, продавец № 3, продавец № 4) своей доли, с указанием стоимости каждой доли по 870000 руб. Покупатель при этом был один и тот же. Когда подавали декларации 3-НДФЛ в налоговую инспекцию на каждого из нас, мы претендовали на вычет при продаже квартиры в сумме 1000000 на каждого, в связи с тем, что каждый из нас выступал отдельным продавцом своей доли, на что получили отказ в приеме деклараций, так как они были не верны, мы не имеем права претендовать каждый на полную сумму вычета, а должны его распределить пропорционально доле. Налоговый инспектор посоветовал нам с мужем уменьшить наш доход при продаже квартиры на сумму документально подтвержденных расходов при покупке данной квартиры. Так мы и сделали. Документально подтвержденные расходы составляли по 1500000 на каждого. Но, когда мы с мужем квартиру покупали, у нас было по 1/2 доли в праве собственности, а при продаже уже получилось по 1/4 доли. И сейчас инспектор, уже другой, требует, чтобы мы исправляли декларацию и расходы на приобретение указывали, исходя из того, что у нас 1/4 доли, а не 1/2. Скажите, пожалуйста, правомерны ли их действия, ведь на момент покупки, мы с мужем действительно понесли расходы в сумме 1500000 на каждого, почему сейчас мы должны их уменьшать?

Если собственники продавали имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю по отдельному договору (как в Вашем случае), то в этом случае имущественный вычетов размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально долям не делится, а предоставляется в полной сумме каждому из продавцов (письма Минфина России от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-236, ФНС России от 25 июля 2013 г. № ЕД-4-3/13576 (документ размещен на официальном сайте налоговой службы в разделе «Разъяснения, обязательные для применения налоговыми органами»), от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611).

Инспектор прав, налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого НДФЛ дохода, полученного от продажи 1/4 доли в праве собственности на квартиру, на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры, пропорционально проданной доле (Письмо Минфина России от 09.08.2013 № 03-04-05/32309).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Рекомендация: Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

<…>


Размер вычета

В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб.Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).*

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

<…>


Если продают несколько собственников

Если продается имущество, находящееся в совместной или долевой собственности, то сумму вычета нужно распределить. Это связано с тем, что вычет предоставляется не конкретному человеку, а на реализованный объект имущества.*

<…>


Вместе с тем, собственники могут продавать имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю по отдельному договору. В этом случае имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально долям не делится, а предоставляется в полной сумме каждому из продавцов (письма Минфина России от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-236, ФНС России от 25 июля 2013 г. № ЕД-4-3/13576 (документ размещен на официальном сайте налоговой службы в разделе «Разъяснения, обязательные для применения налоговыми органами»), от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611).*

<…>


В случае, когда квартира продается не как единый объект, а как отдельные доли, нужно рассматривать срок владения продавцом каждой из долей. Если одна доля квартиры находилась в собственности более трех лет, то доход, полученный при ее продаже, вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А с дохода от продажи доли, которая в собственности продавца менее трех лет, НДФЛ нужно заплатить. Следовательно, при продаже квартиры в виде долей человек может получить имущественный вычет в сумме не более 1 000 000 руб. на доходы от продажи той доли, которая ему принадлежит менее трех лет (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Аналогичная позиция отражена в письмах Минфина России от 9 августа 2012 г. № 03-04-05/7-936от 19 июня 2009 г. № 03-04-05-01/474от 20 июня 2007 г. № 03-04-05-01/198от 2 апреля 2007 г. № 03-04-06-01/107 и ФНС России от 13 августа 2009 г. № 3-5-04/1248.

<…>

Уменьшение доходов на размер расходов

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого имущества. Делать это можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня таких расходов нет.*

Вместе с тем Минфин России в письме от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127 разъяснил, что к фактическим расходам на приобретение квартир, комнат и долей в них относятся те, что поименованы в подпункте 4 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Это расходы:

  • на приобретение отделочных материалов;
  • на работы, связанные с отделкой, в том числе разработку проектно-сметной документации на отделочные работы;
  • на приобретение самого жилищного объекта.

К расходам на приобретение самого жилищного объекта можно отнести:*

<…>

– средства материнского капитала, потраченные на покупку квартиры (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 24 января 2012 г. № 03-04-05/5-59);
Несмотря на то что в некоторых вышеуказанных письмах Минфин России давал разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.

<…>

Ольга Краснова директор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова государственный советник налоговой службы РФ III ранга

3.Статья: В каком размере можно получить вычет при продаже квартиры, которая находится в долевой собственности

Письмо ФНС России от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@

Доходы от продажи имущества не облагаются НДФЛ, только если объекты были в собственности физлиц три года. Если имуществом владели три года и менее трех лет, то с поступлений от реализации придется заплатить налог. При этом доход можно сократить на имущественный вычет: 1 млн. руб. — по квартире, комнате, 250 000 руб. — по иному имуществу, например по автомобилю (подп. 1 п. 1 и подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Однако если квартира находится в общей долевой собственности, то порядок получения вычета будет зависеть от того, сколько договоров купли-продажи оформлялось при реализации жилья.*

Так, если квартиру продали по одному договору купли-продажи, то имущественный вычет в размере 1 млн. руб. распределяется между совладельцами этой квартиры пропорционально их доле.

Например, если квартира находится в собственности двух лиц и у каждого по 1/2 доли, то оба гражданина смогут получить по 500 000 руб. вычета.

А вот если каждый владелец продаст свою долю в собственности по отдельному договору купли-продажи, то каждый из них сможет получить полную сумму вычета — 1 млн. руб. Делиться на размер доли она не будет. Такие разъяснения дали специалисты ФНС России в письме от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@. И разместили данный документ на своем сайте.

Соответственно теперь на мнение ФНС России станут ориентироваться все налоговики на местах. И будут предоставлять вычеты в зависимости от того, как оформлена продажа квартиры.

ЖУРНАЛ «УПРОЩЕНКА», № 6, ИЮНЬ 2015

4.ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 09.08.2013 № 03-04-05/32309 «Налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого налогом на доходы физических лиц дохода, полученного от продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры, пропорционально проданной доли»


Вопрос

« 2011 году была куплена квартира за 10 млн.рублей, через год 1/2 доли в этой квартире была продана отцу за 5 млн.рублей. В праве ли физическое лицо при продаже 1/2 доли квартиры уменьшить доход на затраты, понесенные при приобретении всей квартиры, пропорционально проданной доле, т.е. 10 млн / 2 = 5.*

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщик в 2011 году приобрел квартиру за 10 миллионов рублей. В 2012 году 1/2 доли в праве собственности на квартиру была продана за 5 миллионов рублей.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого налогом на доходы физических лиц дохода, полученного от продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру, на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры, пропорционально проданной доле».*

ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 09.08.2013 № 03-04-05/32299 «Об уплате налога на доходы физических лиц при продаже квартиры»


Вопрос

«Я купила квартиру в 2007 году за 1130000 руб. (полностью оформила на себя). В 2010 году подарила по 1/3 доли каждому ребенку (меня обязали подарить, т.к. был использован материнский сертификат на погашение ипотеки этой квартиры). В 2012 году, когда погасили ипотеку, я продала квартиру (по одному договору купли-продажи) за 1350000 руб. и в этом же году купили на эти деньги квартиру большей площадью также выделив доли несовершеннолетним детям, т.е. выгоды никакой не поимели ни я, ни мои дети! Скажите пожалуйста, почему мои дети должны платить налог с продажи квартиры, которая находилась у них менее 3 лет в собственности (по договору дарения), и имеют ли они право получить вычет в размере 1 млн.руб., т.к. я освобождена от уплаты НДФЛ?*


Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что квартира с 2007 года находилась в собственности налогоплательщика. В 2010 году по договорам дарения выделены доли на несовершеннолетних детей. В результате квартира стала находиться в общей долевой собственности трех собственников с равными долями (по 1/3 доли). В 2012 году квартира была продана.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 руб.*

Абзацем третьим подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса определено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Учитывая изложенное, поскольку доля в праве собственности на квартиру принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то его доходы от продажи доли в праве собственности на квартиру не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Несовершеннолетние дети при получении дохода от продажи в 2012 долей в праве собственности на квартиру имеют право на получение имущественного налогового вычета,* установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в размере, пропорциональном их доле в праве собственности на квартиру, то есть по 1/3 от 1000000 руб.Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.»*

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Про налоговые споры. Новый опрос для бухгалтеров

Ваша компания участвовала в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

Вы как бухгалтер участвовали в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка