Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Сотрудники принесут вам новые СНИЛС

Подписка
Срочно заберите все!
№24
26 января 2016 27 просмотров

В 2015году отец и ребенок приобрели в общую долевую собственность квартиру. (соответственно 3/4 доли и 1/4 доли). Всю сумму за квартиру оплатил отец. В 2016 году эту квартиру продают. Как правильно оформить документы чтобы не платить НДФЛ ребенку? Возможно применить отцу фактические расходы, а ребенку имущественный вычет при продаже квартиры?

Одновременно получить налоговый вычет и уменьшить доходы на сумму расходов на приобретение квартиры нельзя.

Вычет при продаже имущества предоставляется не конкретному человеку, а на реализованный объект – квартиру. Поэтому можно либо воспользоваться правом на применение налогового вычета, либо уменьшить доходы от продажи на величину расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости.

Обоснование

Из рекомендации
Валентины Акимовой, государственного советника налоговой службы РФ III ранга

Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»

Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

Доходы от продажи

Внимание: рекомендация составлена о правилах получения имущественных вычетов по тем объектам, право собственности на которые возникло начиная с 1 января 2016 года.

Для объектов, приобретенных ранее, вычет предоставят по старым правилам (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ, письмо Минфина России от 9 апреля 2015 г. № 03-04-05/20185).

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

  • рассчитать и заплатить НДФЛ;
  • представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.

Исключением являются:

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228, пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217, статьей 217.1 Налогового кодекса РФ.

В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, как правило, равна сумме доходов от продажи.

Когда продаете недвижимость, у которой есть кадастровая стоимость, учтите следующее. За какую бы цену вы ни продали объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берите на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 500 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. ? 0,7).

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.

Если продают несколько собственников

Если продается имущество, находящееся в совместной или долевой собственности, то сумму вычета нужно распределить. Это связано с тем, что вычет предоставляется не конкретному человеку, а на реализованный объект имущества.

Если имущество находится в долевой собственности, то при его продаже в качестве единого объекта собственники вправе распределить полученные доходы между собой независимо от размера своих долей (ст. 1, 421 ГК РФ). Однако имущественный вычет собственники смогут получить в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально своей доле. Например, два собственника одним договором продали нежилое помещение. Первый владел долей в размере 1/5, а второй – 4/5. Общая сумма вычета при продаже нежилого помещения не может превышать 250 000 руб. Значит, максимальный размер вычета для каждого продавца составит: для первого – 50 000 руб., а для второго – 200 000 руб.

Такие правила распределения имущественного вычета установлены подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и применяются только в случае продажи имущества как единого объекта права собственности (постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 декабря 2013 г. № 03-04-07/56593 (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 14 января 2014 г. № БС-4-11/231), от 1 августа 2013 г. № 03-04-05/30847, от 15 октября 2010 г. № 03-04-05/7-623 и ФНС России от 13 июня 2012 г. № ЕД-4-3/9664.

Вместе с тем, собственники могут продавать имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю. Причем делать они это могут как отдельными договорами, так и одним договором, где поименован каждый продавец доли. Как в первом, так и во втором случае имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально долям не делится, а предоставляется в полной сумме каждому из продавцов (письма Минфина России от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-236, ФНС России от 17 июля 2015 г. № СА-4-7/12693, от 25 июля 2013 г. № ЕД-4-3/13576, от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611).

Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее минимального предельного срока

Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2016 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в январе 2016 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в долевую собственность (на мужа – 60%, на жену – 40%).

При продаже квартиры муж получил от покупателя 720 000 руб. (1 200 000 руб. ? 60%), а жена – 480 000 руб. (1 200 000 руб. ? 40%).

Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее минимального предельного срока.

При подаче декларации супруги заявили имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:
1 000 000 руб. ? 60% = 600 000 руб. (имущественный вычет мужа);
1 000 000 руб. ? 40% = 400 000 руб. (имущественный вычет жены).

Доход каждого супруга, уменьшенный на величину вычета, составил:
720 000 руб. – 600 000 руб. = 120 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у мужа);
480 000 руб. – 400 000 руб. = 80 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у жены).

НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, составил:
120 000 руб. ? 13% = 15 600 руб. (налог с доходов мужа);
80 000 руб. ? 13% = 10 400 руб. (налог с доходов жены).

Уменьшение доходов на размер расходов

Продажа имущества

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого имущества. Делать это можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня таких расходов нет.

Вместе с тем Минфин России в письме от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127 разъяснил, что к ним относятся расходы, которые поименованы в подпункте 4 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Это расходы:

К расходам на приобретение самого жилищного объекта можно отнести:
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– суммы, заплаченные человеком за имущество, которое покупалось как жилое, а продавал его человек уже как нежилое (письмо Минфина России от 7 апреля 2014 г. № 03-04-05/15478). То есть в процессе использования оно было переведено из жилого фонда в нежилой;
– суммы, заплаченные человеком при покупке двух рядом расположенных квартир, объединенных впоследствии в одну квартиру, которую человек затем продал (письмо Минфина России от 13 февраля 2015 г. № 03-04-05/6490);
– стоимость приватизированной квартиры, указанная в договоре мены, а если не указана, то ее рыночная стоимость на момент мены. Такие расходы актуальны при продаже квартиры, полученной по договору мены вместо приватизированной (письмо Минфина России от 5 марта 2015 г. № 03-04-05/11808);
– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);
– средства материнского капитала, потраченные на покупку квартиры (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 24 января 2012 г. № 03-04-05/5-59);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 25 мая 2015 г. № 03-04-07/29913, которое доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 7 июля 2015 г. № БС-4-11/10707);
– сумма основного долга по договору займа (без процентов), в ситуации, когда в процессе исполнительного производства должник расплатился имуществом, которое человек и продал (письмо ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– НДФЛ, уплаченный при получении продаваемого имущества (письма Минфина России от 31 октября 2013 г. № 03-04-05/46616, ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– сумма, перечисленная на депозитный счет судебных приставов. Поясним. Вы продали квартиру, которую взыскали за долги в порядке исполнительного производства. А квартира дороже, чем сумма долга. Вот именно эту разницу (доплата должнику) и можно учесть в расходах (письмо Минфина России от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28271).

Несмотря на то что в некоторых вышеуказанных письмах Минфин России давал разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.

А вот расходы, связанные с улучшением жилья, к расходам на его приобретение не относятся. Это, например, установка кондиционера, натяжного потолка, замена окон и дверей, сантехники и т. д. Уменьшить доходы от продажи на них не удастся. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.

Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).

Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Если имущество продаете по частям

Бывают ситуации, когда человек продает имущество по частям. Например, по одному договору без разделения цены купил землю и дом на ней, а затем часть земли продал. Или же просто купил земельный участок, разделил его на несколько и продает каждый участок отдельно.

Для таких ситуаций в налоговом законодательстве нет механизма распределения расходов. Вместе с тем, финансовое ведомство дало отдельные разъяснения по этому вопросу.

Так, если человек купил один земельный участок, разделил его на несколько и продает по частям, расходы на покупку распределить можно. Сделайте это пропорционально площади каждого участка. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 6 мая 2015 г. № 03-04-05/26012.

Когда же покупали землю и дом на ней без разделения цены, а затем часть земли или дом решили продать, расходы распределить не удастся (письмо Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411). Поэтому в такой ситуации воспользуйтесь правом на имущественный вычет в фиксированном размере.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие отчеты руководитель просит Вас сделать в Excel чаще всего?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка