Если у трех налогоплательщиков имеется по 1/3 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1000000 рублей.
Обоснование
Из рекомендации
Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»
Как получить налоговый вычет при продаже имущества(квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)
НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:
- резидентом* (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);
- нерезидентом, если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ).
При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом*, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.
Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:*
- рассчитать и заплатить НДФЛ;
- представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.
Исключением являются:
- доходы от продажи недвижимого имущества (его долей), находящегося в собственности резидента в течение минимального предельного срока;*
- доходы от продажи иного имущества, находящегося в собственности резидента в течение трех и более лет;
- доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.
Они не облагаются НДФЛ*. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228, пунктами 17.1 и17.2 статьи 217, статьей 217.1 Налогового кодекса РФ.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.
Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения*. Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984.
Если продают несколько собственников
Если продается имущество, находящееся в совместной или долевой собственности, то сумму вычета нужно распределить. Это связано с тем, что вычет предоставляется не конкретному человеку, а на реализованный объект имущества.*
Если имущество находится в совместной собственности, то при его продаже каждый из собственников может получить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально долям, которые стороны определят между собой в соглашении*. Об этом сказано вподпункте 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее минимального предельного срока*
Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2016 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в январе 2016 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в совместную собственность.
При продаже квартиры муж и жена получили доход в одинаковом размере – по 600 000 руб. (1 200 000 руб. : 2 чел.).
Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее минимального предельного срока.
По соглашению сторон супруги решили разделить право собственности на квартиру и имущественный вычет между собой пополам.
При подаче декларации каждый из них заявил имущественные налоговые вычеты по 500 000 руб. (1 000 000 руб. : 2 чел.).
Доход, уменьшенный на величину вычета, по каждому из супругов составил:
600 000 руб. – 500 000 руб. = 100 000 руб.
НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, по каждому супругу составил:
100 000 руб. ? 13% = 13 000 руб.
Если имущество находится в долевой собственности, то при его продаже в качестве единого объекта собственники вправе распределить полученные доходы между собой независимо от размера своих долей (ст. 1, 421 ГК РФ). Однако имущественный вычет собственники смогут получить в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (250 000 руб.), пропорционально своей доле. Например, два собственника одним договором продали нежилое помещение. Первый владел долей в размере 1/5, а второй – 4/5. Общая сумма вычета при продаже нежилого помещения не может превышать 250 000 руб. Значит, максимальный размер вычета для каждого продавца составит: для первого – 50 000 руб., а для второго – 200 000 руб.*
Такие правила распределения имущественного вычета установлены подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и применяются только в случае продажи имущества как единого объекта права собственности (постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. № 5-П).
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 23 декабря 2013 г. № 03-04-07/56593(доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 14 января 2014 г. № БС-4-11/231), от 1 августа 2013 г. № 03-04-05/30847, от 15 октября 2010 г. № 03-04-05/7-623 и ФНС России от 13 июня 2012 г. № ЕД-4-3/9664.
Вместе с тем, собственники могут продавать имущество не как единый объект права собственности, а каждый свою долю. Причем делать они это могут как отдельными договорами, так и одним договором, где поименован каждый продавец доли. Как в первом, так и во втором случае имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб., пропорционально долям не делится, а предоставляется в полной сумме каждому из продавцов* (письма Минфина России от 15 марта 2013 г. № 03-04-05/9-236, ФНС России от 17 июля 2015 г. № СА-4-7/12693, от 25 июля 2013 г. № ЕД-4-3/13576, от 2 ноября 2012 г. № ЕД-4-3/18611).
Пример распределения имущественного налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. Квартира находится в собственности продавцов менее минимального предельного срока*
Супруги Беспаловы (резиденты России) продали квартиру в июне 2016 года за 1 200 000 руб. Купили они ее в январе 2016 года за 800 000 руб. При покупке квартира была оформлена в долевую собственность (на мужа – 60%, на жену – 40%).
При продаже квартиры муж получил от покупателя 720 000 руб. (1 200 000 руб. ? 60%), а жена – 480 000 руб. (1 200 000 руб. ? 40%).
Супруги Беспаловы решили воспользоваться имущественным налоговым вычетом по продаже своей квартиры. Общая сумма вычета не должна превышать 1 000 000 руб., так как квартира находилась в их собственности менее минимального предельного срока.
При подаче декларации супруги заявили имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:
1 000 000 руб. ? 60% = 600 000 руб. (имущественный вычет мужа);
1 000 000 руб. ? 40% = 400 000 руб. (имущественный вычет жены).
Доход каждого супруга, уменьшенный на величину вычета, составил:
720 000 руб. – 600 000 руб. = 120 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у мужа);
480 000 руб. – 400 000 руб. = 80 000 руб. (доход, облагаемый НДФЛ у жены).
НДФЛ, подлежащий уплате с доходов от продажи квартиры, составил:
120 000 руб. ? 13% = 15 600 руб. (налог с доходов мужа);
80 000 руб. ? 13% = 10 400 руб. (налог с доходов жены).
Из статьи
ЖУРНАЛА «УПРОЩЕНКА», № 8, АВГУСТ 2013
Предприниматель продает квартиру, которая была в собственности менее трех лет и использовалась в личных целях
Так, при равнодолевой собственности вычет предоставляется каждому собственнику пропорционально его доле. Равнодолевая собственность означает, что владельцы квартиры могут реализовать ее только сообща. В таком случае жилье будет продаваться как единый объект целиком и на него будет оформлен один договор купли-продажи. Соответственно и вычет предприниматель сможет получить пропорционально своей доле* (абз. 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Подобные разъяснения дают Минфин России в письме от 13.04.2012 № 03-04-08/4-72 и ФНС России в письме от 13.06.2012 № ЕД-4-3/9664. Они подтверждены и судебной практикой (постановление Конституционного суда РФ от 13.03.2008 № 5-П). Например, если у предпринимателя 50% доли в праве собственности на квартиру, он сможет заявить вычет в сумме 500 000 руб. (1 000 000 руб. ? 50%).*
Важное обстоятельство
При равно долевой собственности вычет на продажу квартиры предоставляется каждому собственнику пропорционально его доле, а при долевой — в полном объеме.
При долевой собственности вычет реализуется в полном объеме. Долевая собственность означает, что каждый владелец жилой площади имеет на руках свидетельство о госрегистрации права собственности на свою часть в квартире. В таком случае предприниматель, реализовывая свою долю, выступает продавцом самостоятельного объекта купли-продажи. При продаже доли он оформит на свою часть имущества отдельный договор. Соответственно имущественный вычет пропорционально доле не делится, а предоставляется в полном объеме — 1 000 000 руб*. (письма Минфина России от 15.03.2013 № 03-04-05/9-236 и ФНС России от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611).
Из ОБЗОРА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 30.06.2015 № Б/Н
Если у нескольких налогоплательщиков имеется по доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.*
Из письма ФНС РОССИИ ОТ 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611@
Федеральная налоговая служба по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей.
Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1000000 рублей*
.Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Указанная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 16.10.2012 № 03-04-08/1-352.